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- 2008/08/19(火) 17:26:06
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借地上の建物が火災による焼失で滅失した場合の掲示と借地権の対抗力
- 2008/08/18(月) 00:10:00
（問） 隣家からの類焼で借地上の建物が全焼してしまった。再築計画はあるが、現在は更地状態になっている。こんな状態の中、地主が土地を売却すると買主に借地権を主張出来ないと聴いたが、それは本当なのか。借地権を守る手段があったら教えてもらいたい。
（答） 建物が火災で焼失しても、地震で倒潰しても、建替えのために取壊しても原因は何であれ、建物が無くなることを「滅失」という。
借地借家法第１０条１項に「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」と規定している。
従って、借地権者が借地上の建物を登記しておけば、土地の所有者が代わっても新所有者に対し、自分の借地権を主張出来､借地の明渡を求められることはない。しかし登記した建物が滅失した場合は、原則として第三者に対抗出来ない。
なお、１０条１項で要求される登記は、移転登記、保存登記､表示の登記（最高裁１９７５年２月１３日判決 民集２９巻２号８３頁）のいずれかである。仮登記では不十分である（最高裁１９６７年８月２４日判決 民集２１巻７号１６８９頁）
借地借家法は例外規定として１０条２項を新設し、借地権を保護している。同法１０条2項に「前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から２年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。」と規定している。
従って、借地上の建物が火災で滅失した場合、登記事項を記載した掲示物を設置し、借地上の見やすい場所に掲示しておけば借地権は守られる。その場合は、借地権は登記済み建物が存在していた時と同様に第三者に２年間は対抗出来ることになる。滅失した日から２年以内に建物を再築し、新たに登記済ませておけば、第三者に対して２年経過後も借地権の対抗力を維持することが出来る。
なお、滅失建物が未登記の場合は１０条２項の適用は認められない。あくまでも登記済み建物が滅失した場合にしか適用されない。
また設置掲示物が何者かに持ち去られた場合､その後に土地を取得した第三者には対抗出来ないので注意が必要である。即ち、「第三者に対して借地権の対抗力を主張するためには､掲示を一旦施してたというだけでは不十分であり、その第三者が権利を取得する当時にも掲示が存在する必要がある」（東京地裁２０００年４月１４日判決）。掲示という明認方法により暫定的に対抗力を維持しているので掲示が消滅すれば対抗力は消滅するというのが原則である。
下記は掲示物の見本
掲 示
この土地には下記の者が借地権を有し、下記の建物を所有していましたが、＊年＊月＊日滅失しました。
借地権者は、滅失日から２年以内に新たに建物を築造する計画がありますので借地借家法第１０条２項の規定に基づき掲示します。
この掲示を移動､毀損､破棄 ､落書等の行為を禁止します｡もしそのようなことがあった場合は刑事罰を受けることになるので警告します。
＊年＊月＊日
住所
借地権者氏名
連絡先
滅失した建物の表示
所在
家屋番号
種類
構造
床面積
建物滅失日 ＊年＊月＊日
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２年後にアパートを取り壊すので移転料などは支払わないと言われたが
- 2008/08/15(金) 10:30:00
（問） アパートに入居して２年が経過し、今年の９月に更新を迎えます。不動産業者は「今回は更新するが、２年後はアパートを取壊すので更新できない」と言います。不動産業者は２年間明渡しを猶予するので移転料その他一切支払わないと言うので、大変困っています。今アルバイトでやっと生活している状態で、２年待っても移転費用を稼げる見通しもなく不安で一杯です。どうしたらいいでしょうか。
（答） ２年後にアパートを取壊すと言うのは家主の一方的な都合であって、あなたはアパートを立退く必要はありません。不動産業者から「２年後には無条件で部屋を明渡し、移転料その他一切請求しない」等の特約の付いた契約書を押し付けられても一切サインしたりしてはいけません。契約書を作らなくても、従前と同一の条件で契約は更新され、ただし契約期間は定めがないものになります（借地借家法第２６条１項）。
このように法定更新された契約を家主が解約するには６カ月前に予告することが必要（借地借家法２７条）であるとともに、解約時に明渡しを求める正当事由が必要です（借地借家法２８条）。
借地借家法第２８条では正当事由の条件として
（1）家主と借主の建物の使用を必要とする事情、
（2）賃貸借に関する従前の経過、
（3）建物の利用状況、
（4）借主に立退料の提供の申出をした場合、
以上が考慮されます。
従って、借主の事情を無視して家主の一方的な都合だけで正当事由が認められるわけではありません。
アパートを明渡し、次の部屋を見つけるためには、新しい物件の礼金・敷金、不動産業者への仲介手数料、運送代などが最低限必要であり、あなたが負担してまで出ることはありません。立退料も支払わない家主は明渡しの正当事由など認められませんので、そんなケチな家主には「明渡しには一切応じられません」と、はっきり言明しましょう。
明渡しの話が出ると、話が付かない内に次の部屋を借りてしまうなどの慌て者の借主がいますが、そんなのは愚の骨頂てあり、交渉は慌てないことが得策です。
一人で交渉するのは自信がないという方は、組合に相談し、交渉に熟達した役員から良きアドバイスを受けることをお勧めします。
参考条文
借地借家法
（建物賃貸借契約の更新等）
第26条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２ 前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３ 建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
（解約による建物賃貸借の終了）
第27条 建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。
２前条第２項及び第３項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第28条 建物の賃貸人による 第26条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
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家主が変って明渡し期限の付いた契約書の作成を求められているが…。
- 2008/08/14(木) 08:00:00
（問） ３０年前から１戸建の家に住んでいます。先頃家主が亡くなり、相続人の新しい家主から契約の更新をしたいと言ってきました。その条件として、�＿板造聾従�のままとする。��更新は今回のみとし､２年後の５月３１日にて本契約は終了する等を提示してきました。家主は建物が老朽化し、これ以上賃貸建物としては耐え得ないと言っています。
私達は年金暮しで、他へ移転すれば今払っている家賃の倍以上負担しなければならず、生活が成り立ちません。家は古くなっていますが、修繕すればまだ十分に住める家です。新家主の条件に従って契約しないといけないでしょうか。
（答） 結論から言えば、借地借家法２６条の法定更新規定を否定する借家人に不利益な契約条件は借地借家法３０条の強行規定（注）により無効になります｡従って、そのような契約をする必要はありません。
家主が変ったからといって、契約書を作り直す必要はありません。新しい契約書を作成しなければ、従前作成した契約条件はそのまま引継がれ、契約期間のみ「期間の定めのない」状態で法定更新されます（借地借家法２６条１項）。
なお、期間のさだめのない契約の場合、家主は６ヶ月前に予告すれば解約を申入れることができますが、借家人が更に建物を継続して使い続ける場合、家主は借家人に遅滞なく異議を述べなければ､契約は再び法定更新される（借地借家法２６条２項）。解約申入の時から６ヶ月間に、契約期間の定めがある契約で更新を拒絶する場合と同様に正当事由がなければなりません（借地借家法２８条）。
正当事由の判断に当っては、家主側の家屋使用の必要性と借家人側のそれとを比較して、その他諸般の事情を考慮して判断されますが、家屋の老朽化の程度によっては、建替えが必要と判断される場合には正当事由が認められるケースもありますので注意する必要があります。
今の段階では、期限を切って家屋の明渡を約束する契約書や念書など書類の作成には応じないで相手の出方を見守りましょう。もし、家主が家賃の受領を拒否するようでしたら法務局へ供託しておきましょう。今後は組合とよく相談して対応するようにしましょう。
（注）「この節の規定に反する特約で建物の賃借人不利益なものは､無効とする。」
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堅固な建物所有を目的にした土地賃貸借契約書を作る場合の問題点
- 2008/08/13(水) 09:55:20
（問） 今年の１０月２０日で２０年間の借地契約期間が満了します。契約更新の条件については、すでに地主との話はまとまっています。その内容は、私が地主に相当の承諾料（金額も合意した）を支払い、現存の木造建物を堅固建物に建替えるというものです。
これから更新後の契約書を作成する段階で、私が契約書の案を作って提案することになっています。今回は条件が大分違うので従前と同様の契約書ではまずい気がします。どんな内容の契約書を作ればいいのか教えください。
（答） 今回の更新は、単に契約期間を更新するのではなく、非堅固な建物所有を目的にした借地から堅固建物所有を目的にした借地へ条件変更をし、同時に更新するというものです。ですから、従前の契約書と異なるのは借地の目的と契約期間だけで、この二点を書替えればいいのです。
しかし、おそらく従前の契約書も含めて市販の契約書は一方的に借地人に対して義務や禁止条項ばかりが並んでいて公平なものとは言えません。左記の見本を参考にして、思いきり公平でスッキリしたものにしてください。
「土地賃貸借契約書」 ○○○○を甲とし、○○○○を乙とし、甲乙間において、甲所有の後記物件目録記載の土地（以下本件土地という）の賃貸借に関し、次の通り契約する。
１、本件土地の賃貸借契約は、堅固な建物所有を目的とする。
２、この契約の期間は○○年○月○日から、３０年間（３０年以上の期間とすることも可能）とする。
３、地代は１ヶ月金○○円とし、乙は毎月末日までに甲方に持参して支払う（振込払いの場合はその旨を記載）。
４、乙が借地権を第三者に譲渡または転貸するときは、甲の承諾を受けなければならない。
５、この契約は、甲乙間の平成○○年○月○日に２０年間の期間が満了した前契約を、堅固建物所有を目的に条件変更した上、更新したものである。
以上に物件目録（測量図を添付すればなおよい）、契約の日付け、当事者の署名捺印で完成です。最後の第５項は、旧「借地法」が適用されている借地権であり、「借地借家法」による期間３０年の借地契約でないことを確認するために付加えたものです。
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定期借家契約は何かメリットがあるのか
- 2008/08/12(火) 07:28:58
（問） 平成6年4月から1戸建ての貸家を借りて居住しています。定期借家という借家制度ができたそうですが、借りる人には何かメリットがあるのでしょうか。また、借りる際にはどんなことを注意したらよいでしょうか。
（答） 2000年の3月1日から今までの借家契約に「定期借家契約」が加わりました。
この定期借家契約は、契約の期間あるいは建物の種類・用途を問わず、契約期間が満了したときは、契約は更新されることなく、終了する契約です。従って契約期間が満了すると、借家人は家主に対し、立退料や引越料その他を一切補償されることなく無条件で明渡さなくてはなりません。
あなたが借りている貸家の契約は、普通借家契約ですので、借地借家法第28条により、家主に建物を使う必要など正当の事由がない場合には、これまでどおりの借家契約の内容で更新されるので心配する必要はありません。
家主の中には「法律が変ったので定期借家契約」に切替えを求めてくる場合があるかも知れませんが、今回の改正では、居住用借家の場合には、『当分の間』定期借家契約への切替えはできないことになっています（特別措置法附則第3条）。
定期借家契約は「礼金・敷金はなくなり、家賃も安くなる」など、メリットがあるかのような宣伝がされていましたが、実際の借家市場では礼金・敷金を取るケースが多く、家賃も普通借家物件に比べ高額な物件が出回っています。賃貸住宅市場は不況で空家が多く、定期借家物件は今のところ人気がありません。
はっきり言って定期借家契約は借家人に何のメリットもありません。再契約できるという条件が付いても要注意です（注）。再契約できるかどうかは家主の意思次第で借家人は何の要求もできません。不動産業者に勧められても断って、更新のできる普通借家物件を紹介してもらいましょう。
（注）国土交通省の「定期借家契約の実態調査」（2004年１月16日発表）の中に平成14年の定期借家契約7111件の内で再契約が出来なかったのは3911件で55％という結果がある。
言い換えると55％の借主が再契約を一方的に拒否されて無条件で居室から立退かざるを得なかったという事実は注視しなければならない。
定期借家制度は期間が満了すると貸主は契約を一方的に終了させ、立退料を支払うことなく確定的に明渡を完了させられる。借主にとっては非常に危険な契約である。
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更新料を払えば借地契約書名義を相続人に書替えてあげると言われた
- 2008/08/11(月) 08:50:07
（問） ２年前に借地人だった父親が死亡し長男の私が相続することになりましたが、何の手続きもせず現在までそのまま放置しています。借地権の相続はどのような手続きをすればいいのでしょうか。
借地契約は今年の２月１５日で契約期間が満了します。すでに地主から更新料を坪当たり１０万円、５７坪で５７０万円要求されています。
私は借地更新料は支払義務がないという話を聞いていますが、地主は更新料を払えば、借地人名義を私の名前で契約書を作ってあげると言っています。このため、更新料の支払を拒否すると私名義の契約書ができないと思いますが大丈夫でしょうか。
（答） 借地の相続は、借地上の建物の登記の所有者名義を相続人に変更するだけでいいのです。これは司法書士に頼めば簡単にできます。その際に地主の承諾は不要です。地主に対しては、建物所有者の相続による移転登記終了後に「借地権は私が引継ぎました」という通知をするだけでいいのです。これで借地権の相続は完了です。相続人名義の借地契約書は無くてもなんの問題もありません。
借地更新料はご指摘のとおり支払義務はありません。それは、借地契約の更新は地主にしてもらわなくても法律の定めで自動的に更新されるからです。
借地契約の更新には、地主と借地人が更新契約条件に合意して、更新契約書に署名捺印する「合意更新」と従前の契約期間が過ぎると法律の定めで自動的に更新する「法定更新」の２通りあります。
法定更新した場合の契約条件は、借地上の建物が非堅固（木造並）では期間は２０年で、その他の契約条件は従前と同一です。
地主は更新料を請求する根拠として「更新料の授受は世間の慣習だ」と主張しましたが、最高裁判所で慣習説は否定され、借地更新料は支払義務なしとされました。最高裁判所昭和５１年１０月１日および最高裁判所昭和５３年１月２４日の判決で法的には決着済みの問題になりました。
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店舗での原状回復特約の成立を認めない大阪高裁判決(２００６年５月２３日）
- 2008/08/08(金) 09:57:43
（問） 営業用借家（店舗・事務所等）に関しては、通常損耗を借主の負担とする原状回復特約の成立を認め、借主に修復費用を負担させる判例が多い。そんな情況の中、店舗で通常損耗を含む原状回復特約は認められないという注目すべき判決が大阪高裁であったというが、どんな内容の裁判だったのか。
（答） 大阪高裁（２００６年５月２３日判決）の店舗の敷金返還請求裁判で、先の最高裁（２００５年１２月１６日）判決の厳しい認定基準を適応し、原審の京都地裁判決が覆され、借主全面勝訴の判決があった。
裁判が提起された原因は、店舗の賃貸借契約が終了したので､貸主に預託していた敷金１４０万円の返還を請求した。ところが返還された金額は３９万９２８６円だけであった。約定の償却費４２万円と未払光熱費２万２１１４円が敷金から差引かれることはやむを得ない。だが、残金の５５万８６００円は当然返還されるべきものであるとして借主は京都簡裁へ敷金返還請求訴訟を提起した。
その後､裁判は京都地裁へ移送されて審理された。貸主は裁判で、契約書には通常損耗を含む原状回復特約があり､約定の償却費４４万１０００円（消費税を加算している）､未払光熱費、既払返還金、及び原状回復費５３万７６００円を差引くと返還すべき敷金残額は一銭も無いと主張し争った。
京都地裁は通常損耗を含む原状回復特約の成立を認め、借主の請求を棄却する判決を下した。
借主は判決を不服として大阪高裁へ控訴した。裁判は主に原状回復義務の成否を中心に争われた。
大阪高裁は、通常損耗を含む原状回復特約の成立の成否を最高裁（２００５年１２月１６日）の認定基準を適用し、次のように判断した。｢本件賃貸借契約において、通常損耗分についても控訴人（借主）が原状回復義務を負う旨の特約があることを認めることはできない」として原状回復特約は成立していないと認定した。
また裁判で貸主は営業用物件においては通常損耗を含む原状回復費用を賃料に含めて徴収することは不可能であると主張した。
それに対し、大阪高裁は「営業用物件であるからといって、通常損耗に係る投下資本の減価の回収、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行うことが不可能である｣とは言えないとして貸主の主張する通常損耗を含む原状回復費の借主への全額負担を認めなかった。
結論として、大阪高裁は貸主に対し、５５万８６００円（借主の請求していた全額を認めた）及びこれに対する平成１６年２月１４日から支払い済みまで年率６％の遅延損害金を支払えと判決した。
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店舗契約における営業委託契約と賃貸借契約
- 2008/08/07(木) 10:06:49
店舗契約で借地借家法を回避する
脱法的営業委託契約があるので注意
（問） ６年前から建物所有者から厨房設備一式を居抜きで引継ぎ、テイクアウトの焼餃子屋を営業しているが、最近、期間が満了したから明渡してくれと言われている。契約は建物賃貸借ではなく、営業委託となっている。しかし、貸主は営業には全く関与していない。契約時から委託料は定額となっており、実質は建物賃貸借と思われるので、私の場合、借地借家法の適用を受けるのではないか。
（答） 貸店舗では、契約内容によって借地借家法の保護を受けるかどうかで大きな差異がある。
�―秡海燭�店舗賃貸借契約。使用者が場所使用の対価として賃料を支払う。これに対しては借地借家法が適用される。
��経営或は営業委託契約。店舗使用者（借主）は、売上の一定割合を報酬として営業委託者（貸主）に支払う。この場合は、借地借家法の保護はなく、貸主はいつでも営業委託契約を解除し、借主に対し店舗からの立退きを請求出来る。使用契約が容易なため、借地借家法を回避するための方法として利用されている。
今回の相談者と同様の問題で争われた裁判例で検討してみる。賃借人は契約書では経営委託契約になっているが、実質は建物賃貸借であると主張し、賃借権の確認を求めて提訴した。一審では賃借人が敗訴し、二審で逆転勝訴した。
裁判所は「本件契約書では店舗経営委託契約とされているものの、そこでの店舗の経営は経営者の名義で、その計算と裁量により行われ、建物オーナーがその経営に関与することはなく、分配金、共益費の名義の金員は店舗経営による収益にかかわりなく定額であることからすると、本契約は、店舗経営委託契約の性格を持たず、かえって経営者に本件物件を内装、器具を飲食店のために自由に使用収益して、その収益の取得することを許し、その対価として一定額の金員を受領することとする建物賃貸借の性格を有することは明らかである」（大阪高裁1997年１月17日判決）
委託か賃貸借かの分かれ目は、経営権の実質が受託者（借主）にあって委託者（貸主）は一定額の金銭を受領するに過ぎないものであるか否かということにある。相談者の場合は、借地借家法の適用がある賃貸借と認められる可能性が高い。
借地借家法の適用があるということになると、期間が満了したからといって当然には契約関係は終了しない。貸主に正当事由がなければ解約の申入れは出来ず、契約は自動的に法定更新される（同法２６・２７・２８条）。従って相談者は営業を引続き行えることになる。
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更新料の支払を要求されているが年金暮らしなので断るつもり
- 2008/08/06(水) 08:50:00
年金暮しなので更新料は断るつもりですが、借地契約はどうなるのか
(問）今年の７月１２日で２０年間の借地契約期間が満了します。地主は近所の不動産屋を通じて更新料を坪１０万円、３４坪で総額３４０万円請求してきた。
２０年前は坪１万円だったし、私はまだ若く収入もそれなりにあったので支払いをしたが、現在、収入は年金だけで、とても地主の請求に応じられない。
借地借家人組合では、更新料は支払義務がないと言っていますが、更新料を支払わないと新しい契約書がもらえないと思います。その場合、借地契約はどうなるのでしょうか。
（答）借地契約の更新には、
�｜麓腓伴效録佑�更新契約条件に合意して、新しい契約書に署名捺印する「合意更新」(借地法５条）と、これに対して地主と借地人との間で契約条件の合意が得られない場合でも、
�⊆效録佑�土地の使用を継続する場合、契約期間が満了すると法律の定めで、新しい契約書を作らなくても従前の借地の契約条件で自動的に更新してしまう「法定更新」（借地法６条）と、期間満了に際して
�Ｃ麓腓坊戚鷙洪靴魑馮櫃垢訐掬�な理由がない場合、借地人の一方的な更新請求だけで借地更新が認められる「請求による更新」（借地法４条１項）との３通りの更新がある。
「法定更新」（借地法６条）と「請求による更新」（借地法４条１項）の場合の契約条件は、借地上の建物が鉄骨建などの堅固建物ならば契約期間は３０年、木造など非堅固建物ならば契約期間は２０年に法定されている。その他の契約条件は従前の契約と同一で自動更新される（借地法４条１項、６条１項）。
「借地借家法」は１９９２（平成４）年８月１日から施行されているが、「借地契約の更新に関する経過措置」によって「この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による。」（借地借家法附則６条）借地契約を今後何度更新しても「借地借家法」の適用はされず、旧「借地法」が引き続き適用される。
更新料は地主に契約更新合意の対価として支払うものであり、更新は地主との契約の合意がなくても法律の規定で自動的に出来るものであり、更新料を支払う根拠はない。また地主は更新料を請求する根拠として「更新料の授受は世間の慣習だ」と主張したが、最高裁判所で慣習説は否定され、借地更新料は支払義務なしとされた（最高裁判所昭和５１年１０月１日および昭和５３年１月２４日判決・東京借地借家人組合連合会発行のパンフレット「借地借家更新料について」参照）。
借地更新料支払いの法律的根拠はない。更新料を支払わなくても借地人が後に不利益を蒙ることはなく、すでに更新料を支払わなかった借地人は大勢おり、今も従前どおり借地を続けている。
具体的にすることは借地法４条１項に基づいて�〃戚鶸�間満了後も従前どおり引き続き借りたいとの更新請求をする。��更新料の請求を断わる、の２点で組合を通じて行えば一層効果的。
以下は、借地人からの契約更新請求通知書の文面例
借地契約更新請求書
私と貴殿との間で締結した東京都＊区＊丁目＊番地の宅地＊�屬砲弔い討亮效老戚鵑亮效牢�間は、平成＊年＊月＊日に満了致します。宅地上にはなお建物が存在しますので、前契約と同一の条件で借地契約を更新して戴きたくご請求致します。
平成＊年＊月＊日
東京都＊区＊丁目＊番地
鈴木 一朗 （印）
東京都＊＊区＊＊丁目＊＊番地
田中 次郎 様
（注） この文書は配達証明付き内容証明郵で郵送する。
借地法
第２条 借地権ノ存続期間ハ石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ60年、其ノ他ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ30年トス
但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅ス
２ 契約ヲ以テ堅固ノ建物ニ付30年以上、其ノ他ノ建物ニ付20年以上ノ存続期間ヲ定メタルトキハ借地権ハ前項ノ規定ニ拘ラス其ノ期間ノ満了ニ因リテ消滅ス
但シ土地所有者カ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合ニ於テ遅滞ナク異議ヲ述ヘタルトキハ此ノ限ニ在ラス
此ノ場合ニ於テハ第２条第１項但書ノ規定ヲ準用ス
此ノ場合ニ於テハ前条第１項ノ規定ヲ準用ス
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法定借地期間より短い契約期間を特約した場合は
- 2008/08/05(火) 08:26:14
3階建ビルを建てる計画で借地契約を
結んだが２０年の契約期間であった
（問） 昭和61（1986）年９月に30坪の土地を期間20年で借地契約を結び、鉄骨３階建の建物を建てて住んでいる。地主は、今年の８月に借地の更新をするのであれば更新料300万円（坪10万円）を支払えと言って来た。
最近友人から、耳よりなことを聴いた。それは堅固建物の場合は、契約期間が30年以上と決まっているから、借地の更新は10年後の2016年だというのである。これは本当なのでしょうか。
(答） 最高裁判所大法廷は、「建物所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地法２条２項所定より短い期間を定めた場合には、右存続期間の約定は同法11条により定めなかったものとみなされ、右賃貸借の存続期間は、借地法２条１項の本文によって定まる」（1969年11月26日判決）との統一解釈を示した。
借地法２条１項は、借地権の存続期間について当事者間に約定がない場合は鉄骨や鉄筋コンクリート造り等の堅固建物の所有を目的とするものは60年、その他の非堅固建物は30年と法定存続期間を定めている。同法２項では当事者間に約定がある場合は最短期間を堅固建物は30年、非堅固建物は20年に制限している。この存続期間の定めに反する特約で借地人に不利なものは無効とされる（同法11条）。
相談者の借地契約は平成４年８月１日以前の契約なので、旧借地法が適用される。相談者の場合は、堅固建物で借地期間が20年の契約なので、借地権の最短約定存続期間の30年に満たない。最高裁の判例に基づけば、期間20年の約定は同法２条２項に抵触し、同法11条により借地人に不利な契約条件として無効になり、約定は定めなかったものとみなされる。存続期間については当事者間に何らの合意も存続しなかった場合として扱われ、同法２条１項本文から堅固建物所有目的の借地権は60年の存続期間となる。従って借地期間は後40年間存続することになる。即ち2046年まで継続する。
木造など非堅固建物の最低約定存続期間よりも短い期間（20年以下）を合意で定めたとしても、当事者の意思に関係なく30年ということになる。借地法の考え方には借地人に出来る限り長期の存続期間を確保しようという意図が根底にある。それ故、最短期間には制限があるが、最長期間に関しては制限がない。
借地法
第２条 借地権ノ存続期間ハ石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ60年、其ノ他ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ30年トス
但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅ス
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敷金が返ってこない
- 2008/08/04(月) 09:50:00
マンションを引越したが預けた敷金が
返ってこないが、取り戻す方法は
(問） 7年間借りていたマンションを私の都合により引越した。預けてあった敷金24万円は、管理業者が「後日清算します」と言って返してくれない。10日後に請求書を送ってきた。
その内容は「乙は本物件を明渡す時は本物件を原状に回復しなければならない」という契約条項を根拠に請求金額は「畳の表替え、クロスの張替え、玄関ドアーとベランダ手摺りの塗装、鍵の交換、ハウスクリーニング代の合計額から敷金24万円を差し引いた不足分36万3200円」となっていた。
私には、請求された金額の支払義務はないと思います。敷金を取り戻す方法はないものでしょうか。
（答） 敷金は借主の家賃など債務の担保として家主に預けているもので、建物を明渡す時点で家賃の未払分など借主が家主に支払うべき債務があれば、それを敷金から差し引いた残金が返還される。勿論、債務がなければ敷金は全額返還される。
貸家の修繕について、民法606条1項は「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要なる修繕をする義務を負う」と規定している。借主が建物を普通の使い方で使用した結果、年月が経過して汚れたり、擦り傷等の通常損耗や自然損耗の修繕は、家主に修繕義務がある。通常損耗や自然損耗の修繕費用は家賃に含まれているというのが最高裁の判断である(最高裁2005年１2月16日判決）。
もっとも、普通の使い方ではなく、借主が誤って壁に穴をあけたとか畳に焼け焦げをつくったようなものについては借家人が弁償しなければならない。
原状回復とは、借家人が建物を借りた後に、和室を洋室にしたとか間仕切りをしたとか棚を吊ったとかしたものを借りる前の形に戻すことで、修繕とは別のことである。
管理業者が請求してきたものは、次の人に貸すために家主のする仕事の費用であり、それを前に借りていた人に支払わせるというのはとんでもない悪徳商法である。勿論、相談者が支払うべき債務ではないことは明らかである。従って、借主が先ずやることは、家主に内容証明郵便で敷金を全額返せという請求をすることである。
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備付けのガス給湯器が故障したが、家主が修繕を拒否した場合
- 2008/08/01(金) 09:39:00
マンション備付けのガス給湯器が故障
家主が修繕を拒否した場合の対策
(問） 私は2ＤＫのマンションを借りている。先日このマンションに最初から設置してあったガス給湯器が故障した。家主に修繕を頼んだところ「うちでは修繕はみんな借りている人にやってもらっています」と言われた。
私は、修繕は家主がやるものとばかり思っていたが、家主の考え方次第で修繕を借家人に押し付けられるものなのか。何とか家主に修繕させ、その費用を支払わせる方法はないものか。
（答） 賃貸住宅の修繕問題の基本は、民法606条1項の「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要なる修繕をする義務を負う」とする規定されている。借家の修繕義務は家主にあることが明確に規定されている。
家主がこの法律の規定する義務を免れるためには、あらかじめ契約で「ガス給湯器の修繕は借家人の負担とする」との特約（特約とは法律の定めに反する約定）を交わしておかなければならない。しかし特約が認められるには「賃貸借契約書の条項に具体的に明記されているか､仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である」（最高裁2005年12月16日判決）。特約が何でも認められる訳ではない。
あなたの場合は特約はないので、言うまでもなく修繕義務は家主にある。民法615条で賃借物に修繕が必要な場合は賃借人は遅滞なく賃貸人にその旨を通知する義務があると規定している。同じく民法608条１項では「賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。」とされている。従って、これらに基づいて以下、家主の費用負担で修繕をさせる方法である。
先ず内容証明郵便（配達証明付）で家主に対して修繕請求通知をする。その通知内容は「ガス給湯器が故障し、修理業者に点検してもらい、大修繕が必要であるとの報告を受けたのでお知らせします。現在使用不能の状態であり、困っています。本書到達後10日以内に至急修繕してください。もし期日までに修繕していただけない場合は、私が業者に依頼して修繕し、その修繕費用は後日請求しますのでお支払いください。万一お支払いくださらない場合は、月々の家賃と修繕費用を相殺することをご承知措きください。なお、修理業者の修繕見積では**万円ということです」という趣旨のものである。
この通知を出した上で、その内容の通り実行すればいい。修繕費用が月額家賃の半分以上になる場合は何回かに分けて差し引いて修繕費用を回収する。
ここで、内容証明郵便を出す段取りを省略して、修繕費を家賃から差し引くと家賃の一部不払いとして契約解除の原因にされる恐れがあるので注意が必要だ。
借家の修繕問題の解決法には別の方法もある。それは、家主は完全な物を貸す義務があるから、ガス給湯器の故障という不完全な度合いに応じて家賃を減額して支払う。ガス給湯器が直った時点で家賃を元に戻す方法である。しかし、これではいつ家主が修繕するか分からず、前者の方が現実的である。
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借主は中途解約することが出来るのか
- 2008/07/31(木) 00:45:00
契約書には中途解約のことが
何も書かれてはいないが解約は可能なのか
（問） まだ１年程契約期間が残っているが、経済的理由から廃業する。だが契約書には中途解約に関する条項が何も書かれていない。貸主は残存期間家賃を全額払えば中途解約に応じると答えたが、家賃を払わないと中途解約出来ないのか。
（答） 一般的な居住用借家契約書であれば、例えば国土交通省が推奨する「賃貸住宅標準契約書」では、「乙（借主）は甲（貸主）に対して少なくとも30日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。
２ 前項の規定にかかわらず、乙は、解約申入れの日から30日分の賃料を甲に支払うことにより、解約申入れの日から起算して30日を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる。」と書かれている。大概の借家契約書に同趣旨のことが書き込まれている筈である。この特約期間を遵守すれば、いつでも契約期間内の中途解約は可能である。
途解約を禁止する特約がある場合は借主の利益を一方的に害する特約として消費者契約法10条に違反し、特約は無効になる。それにより借主からの中途解約は認められる。
しかし中途解約について何も契約書に書かれていない場合はどうなるか。
民法は、「期間の定めの無い契約」の場合、３箇月の解約予告で契約は終了すると規定する（民法617条）。
また期間の定めのある契約で解約権の留保がある場合にも３箇月の予告期間で中途解約を認めている（民法618条）。
期間の定めがある場合、当事者はその契約期間に拘束されることになり、特約が無い場合、中途解約は許されない。一方の当事者は他の当事者に契約違反がない限り、一方的に借家契約を終了させることが出来ない。勿論、当事者が合意すれば中途解約は可能である。
だが、最近は店舗が空いた場合、次の借り手が長期間決まらないことから貸主は契約の継続を望み、合意解約には応じない。その場合、契約期間が終了するまで契約は継続し、家賃の支払義務も当然終了しない。
以上のことから期間の定めのある借家契約は、契約期間内では借主から解約の申入れが出来ないという結論になる。
従って 、借主の自衛策は契約満了で契約を確実に終了させるために借地借家法26条に基づき法定通知期間内（契約期間満了の1年前から6箇月前まで）に「更新拒絶の通知」を貸主にして措くことである。通知を忘れると契約は法定更新され、契約期間の定め無い契約になる。従って、民法617条から最低でも3箇月の解約予告が必要になるので３箇月分の家賃を余計に支払う羽目になる。借地借家法26条は「更新拒絶の通知」の「当事者」を貸主だけでなく借主も含んでいることに留意したい。
相談者の場合、解約が出来ないとしたら解約のために契約違反をするしかない。借主の緊急避難策は、家賃の支払を遅滞して貸主からの契約解除を待つ方法である。だが、この方法では敷金や保証金の返還でトラブルになるのは確実だ。
相談者の場合、解約が全く出来ないのか。
定期借家契約は原則として契約の中途解約を認めていない。しかし借地借家法38条５項では２００�嵬に�の居住用に限られるが、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情がある場合は解約の申入れをすることができ、解約予告から1箇月で契約は終了すると規定されている。
これは契約後の事情変更により契約の継続が困難になった場合にまで家賃の支払義務を負わせ続けるのは借主にとって過酷過ぎるということで契約上、特約が無くても強行規定で借主の中途解約を認めている。借主の中途解約権を保障した規定に反する特約で借主に不利なものは無効とされる（借地借家法38条６項）。
従って、相談者の場合も当事者の予測困難な事情の変化によって借家契約を継続することが著しく困難になった場合に該当するので、「事情変更の法理」により解約が認められる可能性が高い。
（参考例）
契約書に中途解約の予告期間と解約の制裁金が書かれている場合
契約書に中途解約する場合は、6箇月前までに書面で通知するか、或は 6箇月分の賃料(予告期間の損料）を支払うという約定に従って貸主が6箇月分の損料（５６４万円）を借主の保証人に請求した。
その支払で争われた裁判では、解約は双方の合意に基づくもので、損料支払はあくまで一方的な解約権行使を補償するものなのであるから、この件では損料の支払は不要という判断をした（東京地裁1993年6月14日判決）。家賃の6箇月分の約定損料を過大と判断した結果である。
民法
（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
第６１７条 当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
1 土地の賃貸借 １年
2 建物の賃貸借 ３箇月
3 動産及び貸席の賃貸借 １日
（期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保）
第６１８条 当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。
借地借家法
第２６条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
第３８条
５ 第１項の規定（定期借家）による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が200平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１月を経過することによって終了する。
６ 前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
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土地・建物が共同所有に変わった場合
- 2008/07/30(水) 10:30:00
共有による複数の貸主に対して賃料は
別々に持分割合に応じて払うのか
（問） 建物や土地の所有者が死亡し、複数の相続人による共同相続により、単独所有から共同所有によって建物や土地が共有に変わった。その場合、借主は賃料を各人に分割し、それぞれの相続割合に応じて各人にそれぞれ支払わなければならないのか。
（答） 土地や建物の貸主が死亡した場合、相続人は土地や建物の所有権を相続すると同時に貸借関係についての貸主の地位を承継する。相続人が数人あるときは、相続財産は、共同相続人の共有に属する（民法898条）。
最近は、不動産小口化商品の１つとして投資者等が細分化された建物の共有持分を買受けるケースが多くなっている。
共同相続人や共有持分取得者が貸主人の地位を承継した場合貸主が複数になる。その場合、借主は相続割合に応じて賃料を各人にそれぞれ分割して支払わなければならないのか、それとも、貸主の内の１人に賃料を全額支払えば、それで全員に弁済したことになるのかが問題になる。
この問題に対して、共有物件の賃料は「不可分債権」であるという判例（東京地裁1972年12月22日判決）がある。
家賃・地代は金銭で支払う債務であるから一見したところは分割債務とするのが素直なように思われる。即ち分割が出来る可分債権に思える。しかし、共有賃料を可分債権とみなすと色々不都合が生じる。
例えば貸主の各自は自分の共有持分の賃料しか請求・受領が出来ないし、借主からすれば、複数貸主の各人に別々に賃料を支払わなければならず、どちら側からも不便である。
そこでこの不都合を避けるために判例は、共有賃料はその性質上不可分債権とみなした。�”垈鎚�債権には性質上不可分給付と意思表示による不可分給付がある。��不可分債権においては、債権者の１人が債務者に履行を請求すると、総ての債権者が履行を請求したのと同様の効果が生じる。��債務者が債権者の１人に履行すると、総ての債権者に履行したものと同様の効果が生じる（�´↓�は民法428条）。
このことから、共有賃料は共同貸主の内の１人に賃料の全額を支払えば、それで総ての貸主に弁済したことになる。
弁済供託を行う場合も同様に考えればよいことが判る。
追伸
最高裁平成１７年９月８日判決は「相続開始から遺産分割までの間に共同相続に係る不動産から生ずる賃料債権は，各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得し，この賃料債権の帰属は，後にされた遺産分割の影響を受けない」ということで賃料は不可分債権から分割債権へと判例が変更された。
従って、賃料の支払いは相続開始から遺産分割協議が確定するまでは民法４９４条に基づく「債権者不確知」（＊）を理由とした「弁済供託」で対応しなけばならないことになった。
（＊）相続や債権譲渡などがあったことによって真正な債権者が誰であるか確知出来ない場合である。
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ピッキング被害
- 2008/07/29(火) 00:38:00
ピッキング被害を蒙ったが防止対策を
怠った家主に賠償請求が出来るか
（問）家主はピッキングに遭い難い鍵に交換するなどの被害防止策を講じる義務を怠り、結果ピッキング盗難に遭ってしまった。家主に対してピッキング被害の賠償責任を問うことは出来ないだろうか。
（答）この質問と同様のピッキング被害についての賃貸人の管理義務責任が問われた裁判例がある。東京地裁平成14年８月26日の裁判である。
裁判の内容は賃借人（貴金属商）が借りていた事務所に賊が侵入し、保管していた現金と宝石類が盗まれた。被害に遭った賃借人は、近隣ではピッキング被害が頻発していたのであるから、当然、ピッキング被害が発生していることを告知して防犯上の注意を喚起する義務及び、ピッキング被害に遭い難い鍵に交換して被害防止策を講じる義務を怠ったとして、賃貸人に債務不履行があり、その被害の賠償責任があるとして裁判に訴えた。
裁判所は「賃貸人の負うべき本来的義務は、賃貸物件を使用、収益させる義務、賃貸物件の使用収益に必要な修繕を行う義務の外、担保責任及び費用償還義務であって賃借人の主張するような賃借人所有財産を盗難等から保護することを内容とする管理義務は、賃貸借契約から当然に導かれるものではなく、特約や信義則上の付随義務として認められる余地のものと解するのが相当である」として、その管理義務は個々の賃貸借契約の事情に応じて判断されるべきであるとしている。
この裁判では�）蛭箸砲弔い討脇鍛覆旅膂佞�ない��契約上盗難による損害は免責の対象になっている��事務所の扉はダブルロックであり、防犯効果は期待できること等から賃貸人は既存の鍵の維持管理すること以上にピッキング被害防止対策を講じ、或は窃盗被害を報告すべき義務を負っていたということは出来ないとして、債務不履行責任を否定した。
しかし、�〃戚鷯緞蛭箸砲弔い討旅膂佞�あり��盗難被害についての免責条項がなく�Ｄ詑濘佑魯團奪�ングが頻発していることを知り、警察のピッキング対策の指導を受けていたにも拘らず対策を講じず、且つ賃借人から鍵の交換を請求され対処しなかったなどの事情があるケースでは、その被害の賠償責任を問える可能性はある。
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契約書の無い借地契約
- 2008/07/28(月) 09:08:27
契約書がないまま亡父が昭和25年に
借地した土地の明渡しを要求された
（問） 地主から、今年は借地期間が満了するから明渡してくれと言われました。借地の契約書は作っていなかったようですが、亡父の話しでは昭和25（1950）年９月に土地を借り木造の家を建てて住み始めたと聞いています。地主の請求に対しどう対処したらいいでしょうか。
（答） 借地権を設定する際に、当事者の間で存続期間を定めなかった場合には、その借地権の存続期間を「借地法」で法定している。相談者の場合も「借地法」の適用となり、同法第２条１項の規定により非堅固の木造建物の場合、借地期間は30年となる。
従って30年後の1980年に一旦契約期間は満了する。だが、その時点で建物が朽廃しておらず、また借地人が土地の使用を継続し、地主が遅滞なく異議を述べないと、借地権は前契約と同一の条件をもって設定されたものとみなされる。契約書が無くても借地契約は更新されたものと扱われる。それを法定更新といい、その場合の期間は木造の場合は20年と法定される（「借地法」第６条１項）。そうすると、借地契約は2000年に再び法定更新され、2020年まで期間が延長されている。
但し借地契約が40年以上も前になされ、契約書も無く関係者も死亡して、借地契約の始期を明確に知り難い事情が有ったという事案において、裁判所の審理の結果判明した満了時より１年半を経過して述べられた異議も遅滞の無いものとして、「遅滞なく」を緩やかに解した最高裁の判例（1964年10月16日判決）もある。
相談のケースでは、借地契約書も無く、地主の方でも先代の地主が死亡したりして、正確な更新時期がよく解らないとしても5年も経過している以上、遅滞なく異議を述べたとは言えない。契約は2020年まで法定更新されている以上、土地の明渡に応じる必要はない。
なお、契約期間が満了し地主から遅滞なく更新拒絶の異議の申立てがあった場合でも、地主の述べる異議には正当事由が必要である。正当事由があるか否かは、裁判所によって借地関係の存続を希望する借地人と、終了を望む地主との双方の土地を使用する事情等を総合的に考慮して判断される。裁判所は地主の正当事由を簡単には認めていないので借地の明渡が認められる事は先ず有り得ない。
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借地契約で不利益な特約
- 2008/07/24(木) 09:05:00
借地人に不利な特約付の契約書の作成を
要求されたがどうしたらよいか
（問） 父の代から土地を借りています。１０年前に父が亡くなり、長男である私が借地権を相続し、地代を支払っています。父が土地を借りてから７０年以上が経過し、建物も相当古くなっていますが、修理しながら建物を維持し生活しています。契約書は全く作成せず口約束で借りていて、地代の領収印が押された通い帳が契約書時から全部残っています。
地主も代替りし、最近になって契約書を作成したいと言って、契約書の案文を郵送してきました。それを見ると契約期間は１０年となっていて「更新時には借地権価格の１０％の更新料を支払うことによって契約を更新することができる」「建物の増改築は一切行わないこと」と書かれています。どうしたらいいでしょうか。
（答） 土地や家の賃貸借契約は口約束でも契約は成立する。借地借家法が一部改正され、更新のない定期借地や定期借家契約が法律で認められたが、定期借地や定期借家契約の場合は書面で契約して置かないと契約として認められない。それ以外の普通の借地や借家の契約は、地代なり家賃の領収書があれば立派に契約は成立する。
契約書を作成して置かないといつ追出されるか不安だと思っている人もいて、契約書の内容が借地人にとって不利なものであっても判を押してしまう人がいる。契約書は契約内容を証明する一つの手段に過ぎない。貸主側が作成する契約書の多くは、借地人の権利を拘束し、義務ばかり押付けた不利なものが多く、作成したために後で取り返しの付かないことになり兼ねない。
契約書の特約の中で借地借家法の強行規定に反する条文は無効である。１０年の契約期間も旧借地法が適用される借地契約では最低が非堅固な建物では２０年、堅固な建物では３０年以上でなければ無効となる。更新料の支払特約は判例上、一概に無効とは言えない。
いずれにしても借地人にとって不利な特約は削除させるか、削除に応じない場合は契約書の作成は拒否した方が得策だ。借地人の中には契約の更新時に莫大な更新料を支払った上に、著しく不利益な契約書を作成し、後で後悔している人が見かけられる。是非とも契約書を作成する前に組合に相談し、充分に点検して貰ってから押印することをお薦めします。
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賃借人が破産した場合
- 2008/07/23(水) 00:35:00
賃借人が破産した場合には
賃貸人は賃貸借契約を解除することが出来るか
（問）賃借人が破産した場合、賃貸借契約はどうなるのか。
（答） 〈賃借人が破産した場合〉
賃借人が破産するという典型的なケースは、借家人が店舗を借りて営業し、その経営が行詰って自己破産する場合である。破産しても何とか営業を続けていきたいと思っても、従来は賃借人が破産した場合は民法621条に基づいて賃貸人及び破産管財人は解約の申入れをすることが出来た。
今までは、借家人が破産した場合、破産が契約の終了原因になり、解約の申入れには「借家法1条の2の『正当事由』を考慮する必要はなく、もっぱら621条が適用される」（最高裁1970年５月19日判決）。このように破産を理由にして借家契約の解除が出来た。他方、借地人が破産した場合は、解約の申入れには「賃借土地上に建物を所有している場合は、借地法4条1項但書、6条2項の『正当事由』が必要である」（最高裁1973年10月30日判決）としている。
だが破産法の改正（2005年１月１日）により、破産しても再起出来るよう挽回の機会を与える必要があるとして民法旧621条が削除された。その結果、賃貸人は破産したことを理由に借家契約を解除することは出来なくなった。従って、賃借人は賃料を支払っていれば賃貸借契約は継続することが出来るようになった。営業も居住も今まで通り続けられる。
借地についても破産に関しては考え方は同じである。しかし借地の場合、例えば銀行から融資を受けて建物を建築し、銀行への支払いが出来なくなった場合、大概は借地人の建物を任意売却或は競売で資金の回収を図るので破産というケースをとることは稀である。
〈賃料はどうなるのか〉
賃借人が自己破産の申立をする。裁判所から破産手続開始決定前に賃借人が延滞していた賃料については破産債権となり、賃貸人にとっては保護されない債権となる。従って賃貸人は延滞賃料を全額回収することは困難となる。
破産手続開始決定後の賃料については財団債権となる。賃貸人は解除権を奪われた見返りに賃貸人には賃料の受領が財団債権の中で優先的に保障される。
なお、破産手続開始決定前に延滞していた賃料については破産債権となるが、破産手続決定後に、賃借人が財団債権としての賃料の不払・延滞等の事由があれば、当然、賃貸人から民法541条に基づいて契約を解除される。
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短期賃貸借の保護規定は廃止されたが附則第5条で
- 2008/07/22(火) 10:46:02
抵当権設定後の短期賃貸借の保護があるか
（問） コンビニを経営する大家のアパートに住んでいる。４年前に借家契約は法定更新にした。大家はバブル期に利殖目的の副業としてアパートを始めたもので、土地・建物はその時点で銀行の抵当権が設定されていた。最近、本業のコンビニ経営に失敗し、アパートが競売に掛けられた。このまま住み続けられるのか心配です。
（答） 2004年4月1日施行の民法395条の改正によて短期賃貸借の保護規定は廃止された。しかし、「短期賃貸借契約に関する経過措置」（附則第5条）（＊１）によて2004年4月1日以前に結んだ短期賃貸借契約は短期賃貸借の保護規定が適用される。
その場合、敷金は買受人（新所有者）に承継されているので新所有者から返還される。しかし、この規定がなくなると敷金は経済的に破綻した旧所有者に返還請求することになり、差入れた敷金は事実上回収不能ということになる。
抵当権登記後に抵当不動産上に設定された利用権は、抵当権が実行されると効力を失うというのが原則だ。しかし、例外的に抵当権設定後の短期賃貸借（民法旧395条）に限って、抵当権者・買受人に対抗することが出来る。これを短期賃貸借と言い、借家契約は３年以内に限って保護される。
従って、抵当権の実行により差押の効果が生じるまでは、３年以内の期間を定めた借家契約であれば、借家人は何回でも契約を更新することが出来る。その場合、法定更新の規定も適用される。また抵当権の実行により所有権が買受人に移転し、買受人から明渡し請求を受けても３年に限って、その期間内は住み続けられる。
しかし３年を超えた期間を定めた場合、判例は一貫して抵当権者・買受人に対抗出来ないとしている。期間を定めない借家契約の場合、判例（＊２）は「正当事由」があれば、いつでも解約できることを理由に「短期賃貸借」に該当するとしている。法定更新後の借家期間は期間の定めのない借家契約と同じ扱いで民法395条が適用される。
期間の定めのない借家契約の場合、買受人からの解約の申入れには正当事由が必要である。しかし、正当事由の認定に際し、短期賃貸借という特殊事情を考慮し、借家人の権利を弱める方向に判断されている。従って正当事由の判断は相当程度に緩和して考える。買受人の利益を保護する方向に判例は統一されつつある。事実、借家契約を保護した判例は皆無である。
結論、借家権を買受人に対して主張出来る。しかし、裁判所の建物明渡判決があり、買受人の明渡し要求があれば、僅かな猶予期間で建物を明渡さなければならない公算が大きい。相談者はその覚悟をして措く必要がある。要するに、借家契約を結ぶ前に、登記簿で抵当権設定登記の有無を調べるという基本的な労を惜しんではならない。
（＊１）「短期賃貸借に関する経過措置」（「担保物権及び民事執行法の改善のための民法等の一部を改正する法律」附則第5条 平成15年８月１日法律第134条）
「この法律の施行の際現に存する抵当不動産の賃貸借（この法律の施行後に更新されたものを含む。）のうち民法第６０２条に定める期間を超えないものであって当該抵当不動産の抵当権の登記後に対抗要件を備えたものに対する抵当権の効力については、なお従前の例による。」
（＊２）「競売手続きだ開始された時点においては、期間の定めのない賃借権であったのであるから、民法395条によって保護される賃借権であったと認められる」（東京高等裁判所2001年6月22日判決）。
「期間の定めのない建物賃貸借は、｢正当事由｣さえあればいつでも解約できるのだから本条（民法395条）にいう短期賃貸借に当たる」（最高裁昭和39年6月19日判決）。
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建物の明渡し請求
- 2008/07/18(金) 09:23:08
借地上建物の借家人が借地契約の終了で
地主から立退きを要求されたが
( 問） 借地上の（建物を賃借していたが、突然地主から借地人（家主）との借地契約の終了を理由に家屋の明渡しを求められた。地主の要求に応じなければならないのか。
（答） 借地人が借地上の建物を第三者に賃貸して、借地を使用させても借地自体を「転貸」したことにはならないので、「無断転貸」の問題は惹起しない。
建物は借地人の所有物であるから地主の承諾を得る必要はなく、自由に賃貸することができる。
しかし、建物賃貸借は土地賃貸借の基礎の上にあるので借地権が消滅した場合には、借地人は建物を収去して土地を明渡さなければならないので、建物賃貸借関係の存続が問題になる。
��借地契約が地主と借地人との合意によって解約された場合には、その解約をもって借地上の建物の借家人に対抗出来ない（最高裁1963年２月21日判決）。即ち、地主は借家人に対して建物明渡請求をすることが出来ない。
�⊆效録佑琉貶�的意思による借地権放棄の場合も、�，汎瑛佑肪麓腓麓擴反佑紡亶浬侏茲覆ぁ�
��借地契約が正当事由により終了した場合、通常は借地人が建物買取請求権（借地借家法13条１項）を行使することによって借家人の地位が地主に承継されるので借家人は地主（新家主）に対抗出来る（最高裁1968年10月29日判決）。従って借家人は従前通り建物の使用収益を継続することが出来る。
�い靴�し、期間満了で借地人が建物買取請求権を行使しなかった場合、判例では、「借家人は建物買取請求を代位行使することができない」（最高裁1980年10月28日判決）とされているので、その場合は、借家人は退去請求に応じざるを得ない。
従来は契約期間満了で買取請求権が行使されなかった場合の借家人保護の規定はなかった。だが、「借地借家法」35条で借家人保護の規定が新設された。即ち、裁判所は借家人の請求を受け、借家人の事情などを考慮して１年を越えない範囲の猶予期間を与えることが出来る。この場合、借家契約は猶予期間の終了をもって終る。この規定は、1992年８月１日以前の借家契約にも適用される。
尚、�い硫鮗瓩鯤い�最高裁（２００２年３月２８日判決）の新しい判断が下された。それは、契約期間満了で契約が終了した場合､賃貸人は信義則上その終了を再転借人に対抗出来ないとするものである。
結論、相談者の場合は地主の要求に随わなくてもいい。
参考
借地借家法（借地上の建物の賃借人の保護）
第35条 借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から１年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
2 前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。
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借地・建物の名義
- 2008/07/17(木) 00:20:00
父親名義の借地に息子名義の建物を
建てたらどのような問題が生ずるか
（問） 借地契約の名義は父です。新築の建物は銀行融資の関係で息子である私の名義にしようと思っていますが、何か不都合がありますか。
（答） 「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」（借地借家法第10条１項）。
借地上の建物につき、借地人が登記をしておけば、土地の所有者が代わっても新所有者に対し､自分の借地権を主張できるので借地の明渡しを求められることはない｡この建物登記が借地人本人の所有名義でなされていれば問題はない。
だが、相談者の場合のように建物登記を長男名義にしなければならない場合も出てくる。また、借地人の死後の相続問題を顧慮して、借地上建物の登記名義を予め妻子名義にしておく場合もある。その場合、借地権を第三者（土地の新所有者）に対抗（主張）出来るのかという問題がある。
従前は�…甲北承舛侶�物登記（東京地裁1951年２月２日判決）、�∧賁承舛侶�物登記（同1952年６月５日判決）、�Ｌだ�年の子を名義とする建物登記（東京高裁1954年５月11日判決）に関して第三者に対抗できると判断されていた。
しかし、最高裁（大法廷）は、借地人が同居の長男名義で建物の登記をした場合について「地上建物を所有する賃借権者が、自らの意思に基づき、他人名義で保存登記をしたような場合に、当該賃借権者は､その賃借権を第三者に対抗する事はできない」（1966年４月27日）としてその借地権の対抗力を否定した。１審・２審の借地人勝訴の判決を破棄し、借地人に建物収去・土地明渡を命じた。
その後も最高裁は、�〆別承舛療亠�（1972年６月22日判決）、�∋厂承舛療亠�（1975年11月28日判決）、�５訴賁承舛療亠�（1983年４月14日判決）について大法廷判決の趣旨に従い終始一貫、借地権の対抗力を否定し続けている。
以上のことから窺えることは、最高裁の判例の変更の可能性は殆どない。借地人としては、こういう厳格な形式論の判例があるということを承知して借地名義と借地上の建物名義を一致させておく努力は必要である。
結論としては、最高裁の判例の変更がない限り、借地人と一致しない家族名義の建物登記では第三者には対抗できない。
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減額家賃で供託
- 2008/07/16(水) 00:46:28
家賃の減額請求をしても勝手に
主張する金額で支払うのは危険である
（問） 家賃15万円の賃貸マンションを借りている。最近、隣の入居者が月13万円の家賃で借りていることを知った。同じ間取りあるにも拘らず、２万円も安い家賃というのは納得が出来ない。月末に13万円の家賃を持参し、家主に家賃の値下げを交渉したが、家賃は受領して貰えなかった。家主に家賃の受領を拒否された時は供託をしないと家賃の不払で契約を解除されると聞いたが、どうしたらいいのか。
（答） 民法494条「供託」は「債権者が弁済の受領を拒み、又はこれを受領することができないときは、弁済することができる者は、債権者のために弁済の目的物を供託してその債務を免れることができる」と規定している。借家人は賃料額を法務局に供託して措けば債務を履行した（家賃を支払った）ことになる。
家賃の値下げに関して、借地借家法32条は「建物の借賃の減額については当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる」と規定している。即ち、借家人から家賃の値下げを請求された場合、裁判で適正な家賃が確定するまでの係争期間中の家賃は、家主自身が相当と認める額を借家人に請求することが出来る。
それでは家主が「相当と認める額」に関しては、東京地裁1998年５月29日判決で「裁判が確定までの間は賃借人には『賃貸人が相当と認める額』の賃料支払義務がある」として、その賃料は「特段の事情のない限り、従前の賃料と同額であると推定することが相当である」としている。
借家人が家賃の値下げ請求をしても、借家人は家主が「相当と認める額」（家賃15万円）を暫定的にせよ係争期間中は支払わなければならない。家主の請求する額を下回り、自己の主張する家賃額（13万円）の供託を継続した場合、債務不履行を理由に契約を解除され、建物明渡を要求される恐れがある。
従って相談者は納得がいかないだろうが従前の家賃額を支払い、借地借家法32条３項に基づいて、家主に配達証明付き内容証明郵便で家賃の減額請求を行う。その後、簡易裁判所に民事調停を申し立てて正当な家賃を決定して貰う方法を考慮すべきである。
（借賃増減請求権）
第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
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住宅金融公庫の廃止で
- 2008/07/15(火) 09:45:00
借地上の建物を建替えたいが
建築資金の借入は借地でも可能か
（問） 借地の場合でも、金融機関から建築資金の融資は受けられるのでしょうか。手持ち資金は殆どありません。また、契約書には、増改築禁止の特約があり、地主は建替えに反対しています。
（答） 地主が増改築禁止特約を盾に建替えを認めない場合でも、借地人が裁判所から地主の承諾に代わる許可の決定を得れば適法に建替えが行える。
しかし、建築資金の調達に、銀行・信用金庫等の民間金融機関による住宅ローンの利用を考えている場合は、先程の、裁判所の代諾許可の決定だけでは、建替えは殆ど不可能である。
民間金融機関は、融資の条件として例外なく建物に抵当権を設定する。銀行は借地人を通じて、借地人が建築する建物を金融機関の抵当権（担保）設定することについて地主の承諾書―署名・捺印・印鑑証明書を要求する。更に、借地人の地代の不払いによる借地契約の解除を防止するために地主に対して地代の延滞が発生したら直ちに銀行に通知することを義務付ける確約書面への署名押印を要求する。
借地人の建替えに反対している地主が、そう簡単に承諾書や確約書に署名押印する訳がない。仮に承諾するとしても借地人の弱みに付け込むことは当然で高額な「判子代」という不当な対価を要求する。
では、自己資金のない借地人は建替えが本当に出来ないのか。
金融公庫等の公的融資を受ければ建築は可能だ。公的融資の場合は借地上の建物に対する抵当権の設定を免除してくれるので先程から問題になっている地主の承諾書はいらない。裁判所の代諾許可の決定があれば、それだけで融資が受けられる。
宅金融公庫の融資だけでは資金不足の場合は、厚生年金・国民年金加入者なら、年金融資から「併せ貸し」が利用出来る。また、建物の一部を店舗や賃貸住宅にすれば、その部分は、事業資金として、国民生活金融公庫から融資を受けることが出来、賃貸部分の収入を融資の返済に充てるという方法もある。
結論、契約書に増改築禁止の特約があり、地主が建築に反対の場合でも、借地人が建築資金不足の場合でも、住宅金融公庫当の公的融資で住宅ローンを組めば建替えは可能である。
住宅金融公庫は2007年4月1日で廃止されることが決定された。従って金融公庫が行っていた個人向け住宅融資は2007年4月1日で原則的に廃止された。
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賃借の不動産仲介手数料
- 2008/07/14(月) 09:30:00
不動産業者の仲介手数料は
家賃の半月分プラス消費税（５％）が原則だ
（問） マンション・アパート等の仲介手数料は町の不動産屋では家賃の１.０５倍というのが殆どである。しかし、最近テレビＣＭ等で大手不動産会社の仲介手数料は１か月の０.５２５倍と宣伝している。仲介手数料に関して法改正でもあったのだろうか。
（答） 不動産業者が貸借の媒介（仲介）・代理に関して受取ることの出来る報酬額（仲介手数料）は、宅地建物取引業法（宅建業法）第46条１項の規定に基づき、昭和45年10月23日の建設省告示第1552号で定められている。
＜貸借の媒介に関する報酬の額＞
「宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者双方から受取ることのできる報酬額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の１月分に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の１月分の２分の１に相当する金額以内とする。」
このように不動産業者が受取れる仲介手数料は、賃料の１か月分が最高限度であり、宅建業法46条２項では、これ以上の金額を報酬として受取ることを禁じている。
殊に、居住用建物に関しては、貸主・借主双方から受取れる仲介手数料は家賃の０.５か月分以内とすることを原則としている。
そのことを説明しないで当然の如く仲介手数料として家賃の１か月分を要求し、受領するのが不動産業界の習慣と化している。悪質な業者は貸主と借主の両者からそれぞれ家賃の1か月分相当の仲介手数料を受領する。貸主に対しては広告費という名目で仲介手数料を受領する。
これなどは明白に宅建業法46条２項に違反する。同法82条で30万円以下の罰金に処せられる行為である。又同法65条２項で１年以内の期間で業務の全部又は一部の停止の行政処分を受けることに繋がる重大な違法行為である。
賃貸住宅の仲介業界で１位のエイブルと２位のミニミニが家賃の1か月以上の仲介手数料を受領していたとして、この46条２項違反として業界で初めて東京都から2000年３月29日付で「業務の全部停止10日間」の行政処分を受けた。
尚、消費税の総額表示の実施に伴い、国土交通省告示第100号で前記「１月分」が「１月分の１．０５倍」に、「１月分の２分の１」が「１月分の０・５２５倍」に改正され、2004年４月１日より施行されている。下記参照
貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の1月分の1.05倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の1月分の0.525倍に相当する金額以内とする。(最終改正 平成16年2月18日国土交通省告示第100号)
参考法令（宅地建物取引業法）
（報酬）
第46条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
３ 国土交通大臣は、第１項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
４ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第１項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
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- 住宅金融公庫の廃止で (07/15)
- 賃借の不動産仲介手数料 (07/14)