東京・台東借地借家人組合5

      マンション備付けのガス給湯器が故障
　　　　　　　　　　家主が修繕を拒否した場合の対策

　(問）　私は2ＤＫのマンションを借りている。先日このマンションに最初から設置してあったガス給湯器が故障した。家主に修繕を頼んだところ「うちでは修繕はみんな借りている人にやってもらっています」と言われた。
　私は、修繕は家主がやるものとばかり思っていたが、家主の考え方次第で修繕を借家人に押し付けられるものなのか。何とか家主に修繕させ、その費用を支払わせる方法はないものか。

　（答）　賃貸住宅の修繕問題の基本は、民法606条1項の「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要なる修繕をする義務を負う」とする規定されている。借家の修繕義務は家主にあることが明確に規定されている。

　家主がこの法律の規定する義務を免れるためには、あらかじめ契約で「ガス給湯器の修繕は借家人の負担とする」との特約（特約とは法律の定めに反する約定）を交わしておかなければならない。しかし特約が認められるには「賃貸借契約書の条項に具体的に明記されているか､仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である」（最高裁2005年12月16日判決）。特約が何でも認められる訳ではない。

　あなたの場合は特約はないので、言うまでもなく修繕義務は家主にある。民法615条で賃借物に修繕が必要な場合は賃借人は遅滞なく賃貸人にその旨を通知する義務があると規定している。同じく民法608条１項では「賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。」とされている。従って、これらに基づいて以下、家主の費用負担で修繕をさせる方法である。

　先ず内容証明郵便（配達証明付）で家主に対して修繕請求通知をする。その通知内容は「ガス給湯器が故障し、修理業者に点検してもらい、大修繕が必要であるとの報告を受けたのでお知らせします。現在使用不能の状態であり、困っています。本書到達後10日以内に至急修繕してください。もし期日までに修繕していただけない場合は、私が業者に依頼して修繕し、その修繕費用は後日請求しますのでお支払いください。万一お支払いくださらない場合は、月々の家賃と修繕費用を相殺することをご承知措きください。なお、修理業者の修繕見積では**万円ということです」という趣旨のものである。

　この通知を出した上で、その内容の通り実行すればいい。修繕費用が月額家賃の半分以上になる場合は何回かに分けて差し引いて修繕費用を回収する。

　ここで、内容証明郵便を出す段取りを省略して、修繕費を家賃から差し引くと家賃の一部不払いとして契約解除の原因にされる恐れがあるので注意が必要だ。

　借家の修繕問題の解決法には別の方法もある。それは、家主は完全な物を貸す義務があるから、ガス給湯器の故障という不完全な度合いに応じて家賃を減額して支払う。ガス給湯器が直った時点で家賃を元に戻す方法である。しかし、これではいつ家主が修繕するか分からず、前者の方が現実的である。