東京・台東借地借家人組合5

　　　借地人に不利な特約付の契約書の作成を
　　　　　　　　　　         要求されたがどうしたらよいか

　（問）　父の代から土地を借りています。１０年前に父が亡くなり、長男である私が借地権を相続し、地代を支払っています。父が土地を借りてから７０年以上が経過し、建物も相当古くなっていますが、修理しながら建物を維持し生活しています。契約書は全く作成せず口約束で借りていて、地代の領収印が押された通い帳が契約書時から全部残っています。
　 地主も代替りし、最近になって契約書を作成したいと言って、契約書の案文を郵送してきました。それを見ると契約期間は１０年となっていて「更新時には借地権価格の１０％の更新料を支払うことによって契約を更新することができる」「建物の増改築は一切行わないこと」と書かれています。どうしたらいいでしょうか。

　（答）　土地や家の賃貸借契約は口約束でも契約は成立する。借地借家法が一部改正され、更新のない定期借地や定期借家契約が法律で認められたが、定期借地や定期借家契約の場合は書面で契約して置かないと契約として認められない。それ以外の普通の借地や借家の契約は、地代なり家賃の領収書があれば立派に契約は成立する。

 　契約書を作成して置かないといつ追出されるか不安だと思っている人もいて、契約書の内容が借地人にとって不利なものであっても判を押してしまう人がいる。契約書は契約内容を証明する一つの手段に過ぎない。貸主側が作成する契約書の多くは、借地人の権利を拘束し、義務ばかり押付けた不利なものが多く、作成したために後で取り返しの付かないことになり兼ねない。

 　契約書の特約の中で借地借家法の強行規定に反する条文は無効である。１０年の契約期間も旧借地法が適用される借地契約では最低が非堅固な建物では２０年、堅固な建物では３０年以上でなければ無効となる。更新料の支払特約は判例上、一概に無効とは言えない。

 　いずれにしても借地人にとって不利な特約は削除させるか、削除に応じない場合は契約書の作成は拒否した方が得策だ。借地人の中には契約の更新時に莫大な更新料を支払った上に、著しく不利益な契約書を作成し、後で後悔している人が見かけられる。是非とも契約書を作成する前に組合に相談し、充分に点検して貰ってから押印することをお薦めします。