建物の明渡し請求
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借地上建物の借家人が借地契約の終了で ( 問） 借地上の（建物を賃借していたが、突然地主から借地人（家主）との借地契約の終了を理由に家屋の明渡しを求められた。地主の要求に応じなければならないのか。 （答） 借地人が借地上の建物を第三者に賃貸して、借地を使用させても借地自体を「転貸」したことにはならないので、「無断転貸」の問題は惹起しない。 しかし、建物賃貸借は土地賃貸借の基礎の上にあるので借地権が消滅した場合には、借地人は建物を収去して土地を明渡さなければならないので、建物賃貸借関係の存続が問題になる。 ��借地契約が地主と借地人との合意によって解約された場合には、その解約をもって借地上の建物の借家人に対抗出来ない（最高裁1963年２月21日判決）。即ち、地主は借家人に対して建物明渡請求をすることが出来ない。 �⊆效録佑琉貶�的意思による借地権放棄の場合も、�，汎瑛佑肪麓腓麓擴反佑紡亶浬侏茲覆ぁ� ��借地契約が正当事由により終了した場合、通常は借地人が建物買取請求権（借地借家法13条１項）を行使することによって借家人の地位が地主に承継されるので借家人は地主（新家主）に対抗出来る（最高裁1968年10月29日判決）。従って借家人は従前通り建物の使用収益を継続することが出来る。 �い靴�し、期間満了で借地人が建物買取請求権を行使しなかった場合、判例では、「借家人は建物買取請求を代位行使することができない」（最高裁1980年10月28日判決）とされているので、その場合は、借家人は退去請求に応じざるを得ない。 従来は契約期間満了で買取請求権が行使されなかった場合の借家人保護の規定はなかった。だが、「借地借家法」35条で借家人保護の規定が新設された。即ち、裁判所は借家人の請求を受け、借家人の事情などを考慮して１年を越えない範囲の猶予期間を与えることが出来る。この場合、借家契約は猶予期間の終了をもって終る。この規定は、1992年８月１日以前の借家契約にも適用される。 尚、�い硫鮗瓩鯤い�最高裁（２００２年３月２８日判決）の新しい判断が下された。それは、契約期間満了で契約が終了した場合､賃貸人は信義則上その終了を再転借人に対抗出来ないとするものである。 結論、相談者の場合は地主の要求に随わなくてもいい。 参考 第35条 借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から１年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。 2 前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
