東京・台東借地借家人組合5

（問）　アパートに入居して２年が経過し、今年の９月に更新を迎えます。不動産業者は「今回は更新するが、２年後はアパートを取壊すので更新できない」と言います。不動産業者は２年間明渡しを猶予するので移転料その他一切支払わないと言うので、大変困っています。今アルバイトでやっと生活している状態で、２年待っても移転費用を稼げる見通しもなく不安で一杯です。どうしたらいいでしょうか。

　（答）　２年後にアパートを取壊すと言うのは家主の一方的な都合であって、あなたはアパートを立退く必要はありません。不動産業者から「２年後には無条件で部屋を明渡し、移転料その他一切請求しない」等の特約の付いた契約書を押し付けられても一切サインしたりしてはいけません。契約書を作らなくても、従前と同一の条件で契約は更新され、ただし契約期間は定めがないものになります（借地借家法第２６条１項）。

　　このように法定更新された契約を家主が解約するには６カ月前に予告することが必要（借地借家法２７条）であるとともに、解約時に明渡しを求める正当事由が必要です（借地借家法２８条）。

　借地借家法第２８条では正当事由の条件として
（1）家主と借主の建物の使用を必要とする事情、
（2）賃貸借に関する従前の経過、
（3）建物の利用状況、
（4）借主に立退料の提供の申出をした場合、
以上が考慮されます。
　従って、借主の事情を無視して家主の一方的な都合だけで正当事由が認められるわけではありません。

　アパートを明渡し、次の部屋を見つけるためには、新しい物件の礼金・敷金、不動産業者への仲介手数料、運送代などが最低限必要であり、あなたが負担してまで出ることはありません。立退料も支払わない家主は明渡しの正当事由など認められませんので、そんなケチな家主には「明渡しには一切応じられません」と、はっきり言明しましょう。

　明渡しの話が出ると、話が付かない内に次の部屋を借りてしまうなどの慌て者の借主がいますが、そんなのは愚の骨頂てあり、交渉は慌てないことが得策です。

　一人で交渉するのは自信がないという方は、組合に相談し、交渉に熟達した役員から良きアドバイスを受けることをお勧めします。

参考条文
借地借家法
（建物賃貸借契約の更新等）
第26条　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

２　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。

３　建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。

（解約による建物賃貸借の終了）
第27条　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。

２前条第２項及び第３項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第28条　建物の賃貸人による 第26条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。