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（問） ２階建ての古い木造アパートを借りている。先日家主から「このアパートは老朽化しており、万が一強い地震があった場合、倒潰の危険があるのでなので建替えたいと思います。来年３月末日までに立退いて下さい」という通知が届いた。
この建物は確かに古く、隙間だらけだが、住んでいて危険とは全く感じない。寧ろ古いだけに家賃が安いので大変気に入っている。とは言え建替えるのでは仕方がないと思い先日移転先捜しをしてみた。その結果、移転するには相当纏まったお金が必要なことと家賃が相当高くなることが解った。
世間では、引越料とか立退料をもらった話を聞きく、一般に立退料というのは、幾ら貰えるものなのか。
（答） 普通借家契約は期間の定めがある契約の場合、借家人に債務不履行がある場合は別として、家主は契約期間内の中途解約は原則として出来ない｡例えば２年の賃貸借契約であれば､借家人側に家賃の不払､或は無断転貸借､用法違反等がなければ、２年間は家主側からは解約が出来ない。期間満了の場合でも家主に正当事由が無ければ解約請求は出来ない（「借地借家法」２８条或は「借家法」１条の２）。
このように家主は中途解約が出来ないことを、或は明渡しの正当事由が存在しないことを認識しているからこそ、その無理を押通すために金銭で決着をつける。その無理を借家人に納得して貰うために支払われるのが立退料である。
立退料は、法律上定まった制度ではない。立退料請求権は法律上制度化されていないが、裁判の実務上・判例上で立退料請求権を認めた形となっている。「借地借家法」28条では「賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合」を条文上明記したことにより、立退料の概念を認めたと考えられている。
立退料に関しては次のような展開になるのが一般的である。家主は取敢えず建物の老朽化などのそれらしい理由づけをして明渡請求を借家人にする。借家人は立退く理由がないので、それを当然拒否する。家主は正当事由がある場合を除いて、「借地借家法」で居住権が保護されている借家人を無理矢理追い出すことは出来ない。それでも追い出したいと思う家主は「立退料を○○円払うから明渡してくれませんか」と借家人に話を持ちかけ、両者の意見が合致して初めて立退料の金額が決まる。
質問者のように立退料を決める前に移転先を捜すのは手順前後で最も拙いやり方ということになる。退去することが明らかな借家人に立退料を出すおおような家主は殆どいないであろう。
質問者の場合、立退要求の通知がきた段階に戻って問題を処理しなければならない。先ず「他へ移転するあてが全くないので明渡しはお断りします」という通知を出す。それに対して家主は、(1)立退き要求を撤回するか、(2)立退料など明渡し条件で和解を打診するかのどちらかになる。
(1)の場合は、言うまでもなく今まで通り借り続けられる。(2)の場合は、話合いで納得いく内容で合意すれば良く、意見が一致しないときは(1)と同様になる。
立退料の内容は、�［�退きによって借家人が支払わなければならない移転費用の補償､�⇔�退きによって借家人が事実上失う利益の補償（いわゆる居住権､営業権）、�Ｎ�退きにより消滅する利用権の補償（いわゆる借家権価格）等である。
相談者の場合は居住用なので交渉の中心が�，鉢�とになる。
�，蓮淵ぁ飽�越にかかる費用（梱包､運送､保険、分解取付調整､住所変更届・移転通知費用等）、（ロ）移転先取得費用（敷金、権利金、保証金、仲介手数料等）、（ハ）同等の借家の従前家賃と移転先の新家賃の差額の一定期間分（２年〜5年分とすることが多い）などである。
��の借家権価格は、東京国税局管内では一律に借地権価格の30％として算定する取り扱いになっている。
しかし、実際の鑑定では、借家権価格の評価を住宅地で３０％、商業地域で４０〜５０％と評価している例が多い。
（参考）
借家権価格は大阪国税局管内では「市街地及び路線価地域」は４０％、それ以外の地域は３０％と扱い、名古屋国税局管内では「名古屋市」は４０％、それ以外の地域は３０％としている。
大阪・名古屋を除く他の国税局管内は東京国税局管内と同じく一律に借地権価格の30％として算定する取り扱いになっている。
なお、借地権割合は「リンク欄」の「路線価図等の閲覧コーナー（国税庁）」から調べられる。例えば、Aは公示価格の90％、Bは80％、Cは70％、Dは60％とA〜Hの８段階に分かれ、１０％刻みで評価されている。従って750Cと表示されていれば、１�崚�り75万円で借地権割合は70％ということになる。
また路線価は公示価格の８０％に設定されている。即ち、１�崚�りの公示価格は路線価÷０.８で計算出来る（例えば上記の例では、７５万÷０．８=９３万７５００円）。又は路線価×１．２５でも同じように公示価格は計算できる。従って上記の例でいうと借地権価格は、〔公示価格（路線価÷０.８）×70％〕（９３万７５００円×７０％=６５万６２５０円）ということであり、借家権価格は（借地権価格×30％）であるから（６５万６２５０円×３０％=１９万６８７５円）ということになる。
東京・台東借地借家人組合
無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。
【2008/08/26 09:50】 建物の明渡（借家）・立退料 |
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