増改築を制限する特約があるが建替えはできるのか
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借地契約書に建物の増改築を （問) 木造二階建ての建物を建替えたいのですが、契約書に増改築することを制限する特約条項があります。地主の承諾が無いと建替えは出来ないのでしょうか。 (答) 借地条件に合致していれば、既存の建物を増築したり、取壊して改築することは借地人の自由である。この自由を制限する特約の典型的なものが『増改築禁止特約』だ。しかし常に借地人がこれらの契約条件に拘束されていては借地の利用が制約されてしまう。 そこで「増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは裁判所が借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる」（借地借家法17条2項）として、地主が増改築禁止特約を盾に建替えを認めない場合でも、借地人が裁判所から地主の承諾に代わる許可の裁判を得れば適法に建物の建替えが行える。 また木造などの非堅固建物から鉄骨造等の堅固建物へ改築する『借地条件の変更』の場合も、地主の反対があっても、裁判所に地主の承諾に代わる許可の手続を採れば、改築は行える(17条1項)。裁判所は許可する場合、地代の増額、承諾料等の付随措置を併用して当事者間の利益の調整を図っている。同法17条は’92年8月１日以前の借地契約にも適用される。 改築の承諾料は、東京地方裁判所の裁判例(50件)を調べると更地価格の2〜5％が全体の84%を占めている。中でも更地価格の3〜4%が28件でその中心をなしている。東京の承諾料は更地価格の3〜4%が一応の目安といえる。 増築の場合は、建物全面積に対する増築面積比の割合に承諾料の3〜4%を乗じて計算する。 『借地条件の変更』の場合の承諾料は東京地裁の裁判例52件中、更地価格の10%が44件で約85%を占め、東京地裁の『借地条件の変更』は更地価格の10％の承諾料で殆ど定着していると言える。 結論としては、建替え承諾料として更地価格の3〜4% (『借地条件の変更』の場合は10%)の金額を支払えば、仮に地主の反対があっても建替えは出来る。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
