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敷金返還の可能性が殆ど無い場合は
家賃の不払で実質的な敷金回収を
（問） 引越を考えているが、噂によると家主は全く敷金を返さないことで有名らしい。敷金は家賃の３箇月分差入れている。自衛策として引越前の３箇月家賃未払いで退去して、敷金で精算してもらうという方法で何か問題があるのか。
（答） 敷金の回収見込みが無い場合に、家賃の不払を実行して実質上敷金を回収する方策を是認する賃借人にとっては画期的な最高裁判決（2002年３月28日）がある。この判決は「判例紹介」に掲載されているので参照。
尚、最高裁判決の全文は下記に掲載。
〈事実の概要〉
�。曾衢�の建物をＢが賃借し、それをＹに転貸していた。Ｙは家賃100万円、敷金1000万円でＢと転貸借契約を結んでいた。
��Yの入居前からＡ所有の建物は信託銀行によって抵当権が設定されていた。
��Ａの経済的破綻が心配でＹはＢに対して平成10年３月30日に６箇月後に退去するという契約解除を通告し、敷金の回収目的から一方的に６箇月分の家賃の支払を停止した。
�ぃ舛亮敍�金の返済がストップしたので信託銀行は、抵当権者の物上代位権を行使して平成10年６月�ィ戮�らＢへの賃料債権を差押えた。
�Γ戮浪板臓�600万円）を未払いのまま９月30日に建物を退去した。
�Э�託銀行は差押え家賃を支払えとＹを提訴した。
Ｙは裁判で未払い賃料は、建物明渡時に敷金によって当然に充当され消滅するものであると主張した。
最高裁は「賃料債権等の面からみれば，目的物の返還時に残存する賃料債権等は敷金が存在する限度において敷金の充当により当然に消滅することになる。このような敷金の充当による未払い賃料等の消滅は、敷金契約から発生する効果であって相殺のように当事者の意思表示を必要とするものでないから、民法511条によって上記当然消滅の効果が妨げられないことは明らかである」として、Ｙの主張を容れて信託銀行を敗訴させた。
この最高裁の判決は、一方的な家賃の不払によって実質的に敷金を回収する方策を認めたもので評価出来る。明渡しが完了すれば、未払いの賃料債権は相殺の意思表示を待たずに預託されている敷金の限度で充当され、当然に賃料債権が清算される。これは敷金契約から発生する効果である。
結論、相談者は一方的に家賃の不払を実行しても何ら問題は無い。
なお、最高裁判決は敷金の特殊性を考慮したものであって、単なる一般債権の場合には当て嵌まらない。
判例紹介
〔２００２年３月２８日最高裁判決全文〕
平成１４年０３月２８日 第一小法廷判決 平成１２年（受）第８３６号
取立債権請求事件
（要旨）
敷金が授受された賃貸借契約に係る賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合において，当該賃貸借契約が終了し，目的物が明け渡されたときは，賃料債権は，敷金の充当によりその限度で消滅する
（内容）
件名 取立債権請求事件
（最高裁判所 平成１２年（受）第８３６号 平成１４年０３月２８日 第一小法廷判決 棄却）
原審 東京高等裁判所 （平成１１年（ネ）第３３５０号）
主 文
本件上告を棄却する。 上告費用は上告人の負担とする。
理 由
上告代理人池田靖，同桑島英美，同相羽利昭，同蓑毛良和，同田川淳一，同堂野達之の上告受理申立て理由について
本件は，抵当不動産について敷金契約の付随する賃貸借契約が締結されたところ，抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえ，取立権に基づきその支払等を求めた事案であり，賃貸借契約が終了し，目的物が明け渡された場合における敷金の賃料への充当は，上記物上代位権の行使によって妨げられるか否かが争点となっている。
賃貸借契約における敷金契約は，授受された敷金をもって，賃料債権，賃貸借終了後の目的物の明渡しまでに生ずる賃料相当の損害金債権，その他賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得することとなるべき一切の債権を担保することを目的とする賃貸借契約に付随する契約であり，敷金を交付した者の有する敷金返還請求権は，目的物の返還時において，上記の被担保債権を控除し，なお残額があることを条件として，残額につき発生することになる（最高裁昭和４６年（オ）第３５７号同４８年２月２日第二小法廷判決・民集２７巻１号８０頁参照）。
これを賃料債権等の面からみれば，目的物の返還時に残存する賃料債権等は敷金が存在する限度において敷金の充当により当然に消滅することになる。このような敷金の充当による未払賃料等の消滅は，敷金契約から発生する効果であって，相殺のように当事者の意思表示を必要とするものではないから，民法５１１条によって上記当然消滅の効果が妨げられないことは明らかである。
また，抵当権者は，物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえる前は，原則として抵当不動産の用益関係に介入できないのであるから，抵当不動産の所有者等は，賃貸借契約に付随する契約として敷金契約を締結するか否かを自由に決定することができる。したがって，敷金契約が締結された場合は，賃料債権は敷金の充当を予定した債権になり，このことを抵当権者に主張することができるというべきである。
以上によれば，敷金が授受された賃貸借契約に係る賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押えた場合においても，当該賃貸借契約が終了し，目的物が明け渡されたときは，賃料債権は，敷金の充当によりその限度で消滅するというべきであり，これと同旨の見解に基づき，上告人の請求を棄却した原審の判断は，正当として是認することができ，原判決に所論の違法はない。論旨は，採用することができない。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 井嶋一友 裁判官 藤井正雄 裁判官 町田 顯 裁判官 深澤武久）
東京・台東借地借家人組合
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【2008/05/21 09:36】 敷金・保証金・原状回復特約に関する判例等 |
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