|
判例紹介 借地の更新料について支払いの慣習があるとは認められないとした事例 （東京地裁平成16年5月21日民事３７部判決。未掲載） （事実） そこで、ＸはＹが前回の更新時に更新料として331万2500円を支払った際にも次の更新時にも更新料を支払うとの合意がなさねたと主張。また、仮に合意がなかったとしても目黒区中央町およびその隣接地域には、土地賃貸契約の更新に際し、更新料を支払う慣習が存在すると主張した。 判決は、更新料を支払う旨の合意については、Ｙがかつて更新料を支払った事実があるというだけで更新料支払の合意があったことの根拠とすることはできない、としてＸの主張を認めなかった。そして、更新料の支払いの慣習があるとするＸの主張も認めず､Ｘの請求を棄却した事案。 （判旨） (寸評） 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
判例紹介 土地賃貸借契約の法定更新の場合でも更新料の支払義務があるとする慣習は認められないとした事例 （平成14年1月24日、東京地方裁判所民事第45部判決。未掲載） 右契約が平成12年10月31日の経過により満了するため、Ｘはその10ヶ月前に期間満了の通知をした。 ＹはＸに対し、契約更新の希望と更新の際の条件の提示を要請した。 Ｘは堅固建物の存在を前提として、契約期間を30年とする場合の更新料を2040万9963円（1平方メートル当たり4万9125円）と提示。 合意に達しないまま、平成12年11月1日、法定更新となり、ＸはＹに対し、賃貸借契約の更新に当たっては、合意更新であると法定更新であるとを問わず、更新料の支払いが条件になることは、現在では社会的な慣習となっていると主張して、更新料2040万9963円等の支払を求めた事案。Ｘの請求棄却。 （判旨） （寸評） 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
(問） 今年の７月１２日で２０年間の借地契約期間が満了します。地主は近所の不動産屋を通じて更新料を坪１０万円、３４坪で総額３４０万円請求してきた。更新料を支払わない場合、借地契約はどうなるのか。 （答） 「借地借家法」は１９９２(平成４）年８月１日から施行されているが、「借地契約の更新に関する経過措置」によって「この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による。」（借地借家法附則６条）。従って、借地契約を今後何度更新しても、旧「借地法」が引き続き適用される。 借地契約の更新は、�｜麓腓伴效録佑�更新契約条件に合意して、新しい契約書に署名捺印する「合意更新」(借地法５条）がある。 �△海譴紡个靴特麓腓伴效録佑箸隆屬之戚鷯魴錣旅膂佞�得られない場合でも、借地人が土地の使用を継続する場合、契約期間が満了すると法律の定めで、新しい契約書を作らなくても従前の借地の契約条件で自動的に更新してしまう「継続使用による更新」（借地法６条）がある。 �４�間満了に際して地主に契約更新を拒否する正当な理由がない場合、借地人の一方的な更新請求だけで借地更新が認められる「請求による更新」（借地法４条１項）との３通りの更新がある。 �△痢�継続使用による更新」と��の「請求による更新」の場合の更新は、借地上の建物が鉄筋コンクリート建・鉄骨建物等の堅固建物ならば契約期間は３０年、それ以外の建物ならば２０年に存続期間が法定されている。その他の契約条件は従前の契約と同一で自動に法定更新更新される（借地法４条１項、６条１項）。 「法定更新の場合､賃借人は､何らの金銭的負担なくして更新の効果を享受することができる」（東京高裁昭和５６年７月１５日判決）。 � �更新料支払の約定があっても､その約定は､法定更新の場合には､適用の余地がない」（東京高裁昭和５６年７月１５日判決）。 �◆�更新料支払の約定は､特段の事情の認められない以上、専ら賃貸契約が合意更新された場合に関するものであって法定更新された場合における支払の趣旨までも含むものではない」（最高裁昭和５７年４月１５日判決）。 従って、借地人が借地契約を法定更新した場合、「判例」及び「借地法」からも、地主が更新料を請求する法的根拠更はない。更新料を支払わないという理由で借地の更新を地主は法律的に拒むことは出来ない。日本の法律では、借地人に更新料支払を義務務付けた法律の規定・条文は存在しない。 また、地主は法文上の更新料請求権が存在しないので、更新料を請求する根拠として「更新料の授受は世間の慣習だ」と主張した。しかし、最高裁判所で慣習説は否定され、借地更新料は支払義務なしとされた（最高裁昭和５１年１０月１日及び同昭和５３年１月２４日判決）。 上記の「判例」及び「借地法」から、借地更新料支払いの法律的根拠はない。更新料を支払わなくても借地人が後に不利益を蒙ることはない。既に更新料不払の借地人は大勢おり、今も従前どおり借地を続けている。 実践する場合は組合に相談し、内容証明郵便で借地の更新請求と更新料の支払い請求を拒否する旨の文章を地主に送る。以上を組合の仲介で行えば一層効果的な結果が期待できる。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
（問） ２年前に借地人だった父親が死亡し長男の私が相続することになりましたが、何の手続きもせず現在までそのまま放置しています。借地権の相続はどのような手続きをすればいいのでしょうか。 借地契約は今年の２月１５日で契約期間が満了します。すでに地主から更新料を坪当たり１０万円、５７坪で５７０万円要求されています。 私は借地更新料は支払義務がないという話を聞いていますが、地主は更新料を払えば、借地人名義を私の名前で契約書を作ってあげると言っています。このため、更新料の支払を拒否すると私名義の契約書ができないと思いますが大丈夫でしょうか。 （答） 借地の相続は、借地上の建物の登記の所有者名義を相続人に変更するだけでいいのです。これは司法書士に頼めば簡単にできます。その際に地主の承諾は不要です。地主に対しては、建物所有者の相続による移転登記終了後に「借地権は私が引継ぎました」という通知をするだけでいいのです。これで借地権の相続は完了です。相続人名義の借地契約書は無くてもなんの問題もありません。 借地更新料はご指摘のとおり支払義務はありません。それは、借地契約の更新は地主にしてもらわなくても法律の定めで自動的に更新されるからです。 借地契約の更新には、地主と借地人が更新契約条件に合意して、更新契約書に署名捺印する「合意更新」と従前の契約期間が過ぎると法律の定めで自動的に更新する「法定更新」の２通りあります。 法定更新した場合の契約条件は、借地上の建物が非堅固（木造並）では期間は２０年で、その他の契約条件は従前と同一です。 地主は更新料を請求する根拠として「更新料の授受は世間の慣習だ」と主張しましたが、最高裁判所で慣習説は否定され、借地更新料は支払義務なしとされました。最高裁判所昭和５１年１０月１日および最高裁判所昭和５３年１月２４日の判決で法的には決着済みの問題になりました。
東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
フリーエリア
|
検索フォーム
|
フリーエリア
|
フリーエリア
|
