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判例紹介 抵当権設定時に対抗力を有していた借地権は、競売中に借地上の建物が滅失しても、土地買受人に対して借地権を対抗できるとされた事例 （平成12年5月11日東京高裁判決、金融・商事判例1098号） （事案） （判決要旨） （説明） 借地人にとっては注目される判決である。この判決に関してはこちらも御覧ください。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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判例紹介 借地上の建物滅失後の掲示と借地権対抗力 （東京地裁平成12年4月14日判決、金融商事判例1107号） （事案の概要） （判決要旨） 借地上の建物の滅失により、掲示がなされるまで一時的にその借地権の対抗力は消滅するのであり、建物滅失後この掲示をするまでの間にその借地について第三者が権利を取得した場合には、その後に掲示を行っても借地権を対抗することはできない。また、法10条2項の定める掲示は滅失した建物の残影に他ならないから、掲示が一旦なされた後に撤去された場合には、その後にその土地について借地権の負担のない所有権を取得した第三者に対しては、借地権を対抗することができなくなる。第三者に対して借地権の対抗力を主張するためには、掲示を一旦施したというだけでは不十分であり、その第三者が権利を取得する当時にも掲示が存在する必要がある。」 （説明） 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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判例紹介 土地賃貸人が賃借人に対し下水道敷設につき承諾義務を負うとされた事例 （東京高裁平成９年８月３０日 第10民事部判決、判例タイムス1998年10月25日号134頁以 下） （事案） （判旨） そして、前記認定の事実関係のもとにおいては、控訴人において、本件土地につき排水設備等を設置することによって回復し難い著しい損害を被るなどの特段の事情があることは認められないから、そうであれば、控訴人らは被控訴人が本件土地につき排水工事及び水洗化設備の新設工事をするに当り、これを承諾し、かつ、右工事の施行を妨害してはならないといわなければならない。」 （寸評） 従来の同種事件の保全処分での主文例より具体的な承諾事項を示し、行政の要求する地主の承諾事項を六項目にわたり承諾させている点は、参考になる。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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住宅金融公庫が廃止されたが 小泉改革の柱である特殊法人改革は「民間で出来るものは、民間に任せる」を合言葉に肥大化した官営事業を廃止、民営化を目指している。その一環として住宅金融公庫も2007年4月1日に廃止された。 住宅金融公庫は日本の住宅ローン全体の約40％のシェアを占め、年間約50万戸、約10兆円の新規融資を行なっている。公庫利用者の80％が年収８００万円以下で、その中の10％が民間金融機関から「客の選別化」によって切捨てられて融資を拒否された人々である。 では、住宅金融公庫が廃止されたが、借地人に悪影響が出るのか。
理由は、民間金融機関は融資の条件として借地人の増改築建物に抵当権を設定し、その地主の承諾書を必ず要求する。 地主は増改築に反対しているのであるから勿論、承諾書に判子を押さない。当然、地主の承諾書が無いので増改築の融資は御破算になる。 住宅金融公庫の場合でも原則的には、借地上の建物に抵当権を設定する。しかし、公庫は地主が反対して承諾が得られない時は、地主の承諾書を免除していた。 公庫の廃止は建築資金不足の借地人にとって、増改築制限特約と地主の反対があった場合、借地借家法17条は無意味な条項になってしまう。このように公庫廃止の影響は借地人保護条項である借地借家法17条の空洞化に繋がる重大な問題を孕んでいる。 (注)借地借家法附則４条に拠って新法施行（平成４年８月１日）前に締結された借地契約にも適用される。 （借地条件の変更及び増改築の許可）第１７条 建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。
２ 増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。 ３ 裁判所は、前２項の裁判をする場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。
４ 裁判所は、前３項の裁判をするには、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮しなければならない。
５ 転借地権が設定されている場合において、必要があるときは、裁判所は、転借地権者の申立てにより、転借地権とともに借地権につき第１項から第３項までの裁判をすることができる。
６ 裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第１項から第３項まで又は前項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
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（問） 昭和63年に父名義で借地の更新をした。その3年後に父が亡くなり、私が借地権を相続した。建物が老朽化していたので、平成5年に立替承諾料290万円を支払って木造2階建てから鉄骨4階建てへ立替えた。だが、借地契約書は父名義・存続期間20年のままで、存続期間30年の契約へ書換えずにいた。 地主は20年経ったので借地の更新だと言って坪5万円の更新料を請求してきた。堅固建物を建てたのだから契約書を取交わさなくても、存続期間30年の契約に自動的に延長されるのではないか。 （答） 借地借家法は平成４年８月１日から施行されている。それ以前に設定された借地権については「建物の滅失後の建物築造による借地権の期間の延長に関してはなお、従前の例による。」（借地借家法附則7条）とされている。この場合には借地法が適用される。 借地法7条は借主が残存期間を超える耐用年数のある建物を再築することに対して貸主が遅滞ない異議を述べなかった場合、借地権は建物滅失の日から、堅固な建物については30年間、その他の建物については20年間存続する。但し、残存期間がこれよりも長い時はその期間による。このように建物再築による期間延長を規定する。即ち再築による法定更新を定めている。 ここでの「滅失」は「建物滅失の原因が自然的であると人工的であると、借地権者の任意の取壊しであると否とを問わず、建物が滅失した一切の場合を含む」（最高裁昭和38年5月21日判決）。即ち、火事による建物の焼失や地震・台風による建物の倒潰の他に借主が再築のために建物を取壊す場合も含まれる。 借地法7条にある貸主の異議申立てには存続期間の延長を妨げるだけのものであるから、貸主に正当事由は必要がない。貸主が異議を述べても借主は建物を取り壊す必要はない。従来の存続期間が満了した時は、借地法6条による更新の規定が適用される（最高裁昭和47年2月22日判決）とされているので、借主は法定更新を主張できる。勿論、借地法4条の更新請求による法定更新も主張できる。 なお、借地法4条、６条による法定更新の場合は朽廃による借地権の消滅が問題になるが、７条による法定更新の場合は期間の途中で朽廃があっても借地権は消滅しない点に違いがある。 結論、相談者の場合は、平成５年に貸主が堅固建物への建替えを承諾しているから、貸主の異議申立に関しては問題にならない。従って、借地法７条の規定から借地権の存続期間延長の起算点は旧建物滅失した時からである。即ち、旧建物を解体し、取壊しが完了した日が起算点となり、存続期間３０年の借地契約が法定され、借地期間の延長を主張出来る。 参考として、借地法７条の条文上は存続期間の起算点は「建物滅失の日」となっている。しかし、２０年以上も時間が経過すると滅失日が確定できない場合もある。そこで「建物保存登記日」を存続期間の起算点とした例もある（東京地裁昭和４８年７月２５日判決）。 また、立替承諾の許可の裁判確定の時を存続期間の起算点とした例もある（千葉地裁昭和４３年７月１１日判決）。 借地借家法（7条１項）では「借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から20年間存続する。」となっている。 参考法令 （借地法） 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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父親名義の借地に息子名義の建物を （問） 借地契約の名義は父です。新築の建物は銀行融資の関係で息子である私の名義にしようと思っていますが、何か不都合がありますか。 （答） 「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」（借地借家法第10条１項）。 借地上の建物につき、借地人が登記をしておけば、土地の所有者が代わっても新所有者に対し､自分の借地権を主張できるので借地の明渡しを求められることはない｡この建物登記が借地人本人の所有名義でなされていれば問題はない。 だが、相談者の場合のように建物登記を長男名義にしなければならない場合も出てくる。また、借地人の死後の相続問題を顧慮して、借地上建物の登記名義を予め妻子名義にしておく場合もある。その場合、借地権を第三者（土地の新所有者）に対抗（主張）出来るのかという問題がある。 従前は�…甲北承舛侶�物登記（東京地裁1951年２月２日判決）、�∧賁承舛侶�物登記（同1952年６月５日判決）、�Ｌだ�年の子を名義とする建物登記（東京高裁1954年５月11日判決）に関して第三者に対抗できると判断されていた。 しかし、最高裁（大法廷）は、借地人が同居の長男名義で建物の登記をした場合について「地上建物を所有する賃借権者が、自らの意思に基づき、他人名義で保存登記をしたような場合に、当該賃借権者は､その賃借権を第三者に対抗する事はできない」（1966年４月27日）としてその借地権の対抗力を否定した。１審・２審の借地人勝訴の判決を破棄し、借地人に建物収去・土地明渡を命じた。 その後も最高裁は、�〆別承舛療亠�（1972年６月22日判決）、�∋厂承舛療亠�（1975年11月28日判決）、�５訴賁承舛療亠�（1983年４月14日判決）について大法廷判決の趣旨に従い終始一貫、借地権の対抗力を否定し続けている。 以上のことから窺えることは、最高裁の判例の変更の可能性は殆どない。借地人としては、こういう厳格な形式論の判例があるということを承知して借地名義と借地上の建物名義を一致させておく努力は必要である。 結論としては、最高裁の判例の変更がない限り、借地人と一致しない家族名義の建物登記では第三者には対抗できない。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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更新拒絶で借地契約が終了した場合 （問） 地主が土地の明渡しを求めてきた。借地人は地主に対して借地上の建物を買取らせることが出来るというが、どんな場合に出来るのか。 （答） 借地契約が終了した場合、本来ならば借地人は建物を取壊し、更地にして返却しなければならない。しかし、使用に耐えられる建物を壊すことは社会経済的利益の保護及び借地人が建物のために投下した資本の回収が出来ない。 そこで借地人に「建物買取請求権」（借地借家法13条１項）を設けて借地に投下した資本の回収を可能にした。また間接的に地主に経済的負担をかけることによって更新拒絶を遣難いものにする効果をもっている。 借地人が建物買取請求権を行使した場合、地主が買取を承諾しなくても、請求があればそれだけで建物の売買契約が成立する。その結果、地主は買取を拒否できず、建物を時価で買取ることになる。 建物の時価は、「建物が現存するままの状態における価格であって敷地の借地権の価格は加算すべきではないが、この建物の存在する場所的環境は参酌すべきものである」（最高裁1960年12月20日判決）。即ち、地主が支払う建物の時価は建物自体の価格に場所的利益が加算される。この判例では、借地権価格を含めないとしているが、実際は借地権価格を考慮に入れている。 それでは、どんな場合に「建物買取請求権」を行使出来るのか。一番多いケースは、借地人が更新請求をしたが、地主が更新を拒絶した場合である。 地主と借地人が合意の上で解約した場合はどうであろうか。 地主と借地人の間で買取価格について協議が纏まらなかった場合は、調停や裁判で適正な買取価格を決定してもらうことも出来る。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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