東京・台東借地借家人組合5

　判例紹介

　建物競売等の場合における借地権譲渡許可の裁判で、敷金（保証金）を差し入れることを命じた事例 （最高裁平成１３年１１月２１日決定、判例時報1768号86頁）

（事案の概要）
　ＹはＡに対して、堅固建物所有を目的として、土地を賃貸し、Ａはその土地上に５階建ビルを建築して所有していた。
　ところが、Ａの建物について競売が申し立てられ、Ｘが借地権付建物として競落した。

　ＸはＹに対して、借地権譲渡の承諾を求めたが、Ｙが承諾しなかったので、Ｘは、借地借家法第２０条に基き、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可を求める申立てをした。
　ところで、本件においては、もともとＡがＹに対して敷金（保証金）1000万円を差し入れていた経過がある。
　鑑定委員会は、申立てを容認するのが相当としたうえ、付随的裁判としてＸに対して譲渡承諾料の支払をさせるほか、敷金として金1000万円を差し入れさせるのが相当であるとの意見を出した。

　大阪地裁及び大阪高裁は、借地権譲渡を許可し、付随的裁判として、譲渡承諾料の給付のみを命じ、敷金に関しては、借地借家法第２０条１項後段の付随的裁判として敷金の差し入れを命ずることはできないと判示した。

　これに対し、Ｙは付随的裁判として敷金の差し入れを命ずべきであるとして、もしそれを命じないのであれば、申立てを棄却すべきであると抗告許可の申立てをした。

（裁判）
　最高裁は、「旧賃借人が交付していて敷金の額、第三者の経済的信用、敷金に関する地域的な相場等の一切の事情を考慮した上で、法２０条１項後段の付随的裁判の１つとして、当該事案に応じた相当な額の敷金を差し入れるべき旨を定め、第三者に対してその交付を命ずることができるものと解するのが相当である」として原決定を破棄し、大阪高裁に差し戻した。

（短評）
　競売・公売により借地権付建物を取得した場合、競落人には譲渡の承諾に代わる許可の制度が設けられている。そして、許可の申立てを認容する場合、裁判所は当事者間の利益の衡平を図るため、必要があるときは、付随的裁判として借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができるとされている。（借地借家法第２０条）

　ところで、これまで敷金（保証金）の差し入れを命ずることができるかどうかについては最高裁の判例がなかったところ、今回の決定により、敷金（保証金）の差し入れも借地条件の変更・財産上の給付とされたことから、今後は、競落に当たって、従前の敷金（保証金）の有無・金額を調査する必要があり、また、敷金（保証金）の差し入れを命じられることがあることを覚悟する必要が出てきた。         2002.3.　　　　　　　　　　　　　　　

             離婚による財産分与や夫婦間の
                  無断借地権譲渡は契約解除原因になるか

   （問）  夫と協議離婚することになりました。.離婚の条件として夫名義の建物を分与されることになりましたが､地主との関係はどうなりますか。

　（答） 借地上の建物の所有名義を変更することは､借地人の変更を意味し､借地権の譲渡又は転貸があったことになる。借地人が借地権を第三者に譲渡する時は､地主の承諾を得ることが必要であり、それをせずに建物を財産分与して夫から妻への所有権移転登記をしたことが地主に露顕した場合、借地権の無断譲渡として借地契約の解除理由になる（民法612条）。その場合、地主は借地契約を解除した上で、建物収去土地明渡請求をすることが果たして出来るのか。

　例えば､夫が宅地を賃借し､妻はその地上に建物を所有して同居生活をしていた夫婦の離婚に伴い､夫が妻へ借地権を譲渡した場合､「貸主は同居生活及び妻の建物所有を知った上で夫に宅地を賃貸したものである等の事情がある時は､借地権の譲渡につき貸主の承諾が無くても貸主に対する背信行為とは認められない」（最高裁1969年4月２４日）。

　また､借地人と共同して鮨屋を経営していた内縁の妻が夫の死亡後、その相続人から借地権の譲渡を受けたのに対して地主が無断譲渡を理由に借地契約を解除した事案.。地主の承諾無く借地権が譲渡された場合でも､地主が借地人と内縁の妻が共同生活をしている事実を知っていったという事情がある時は、「賃貸人にたいする背信行為と認めるに足らない特段の事情がある場合､賃貸人は民法６１２条２項による賃貸借の解除をすることが出来ない」（最高裁１９６４年６月３０日）。

　夫婦間の借地権の譲渡や転貸､離婚による財産分与としての借地権の譲渡は､土地の使用収益の実権を持つ主体が変化するのであるから､本来的には貸主との関係では無断譲渡や無断転貸となり､契約の解除原因となる。しかし､契約締結時､借地人に配偶者､内縁関係にある者があり､それらの者も借地を使用することを知って地主が貸した場合､その後借地人から借地権が移転しても最高裁の判例は地主との信頼関係を破壊しないと認められる特段の事情がある時は､地主の契約解除及び土地明渡請求を認めていない.。

　　　　借地権を売却したいのだが　
　　　　　　　無断譲渡を理由に契約解除、土地明渡を通告して来た

　（問）　借地上建物の売却を不動産業者に依頼し、売買契約書を作成し、手付金の授受及び所有権の移転の仮登記も終了している。しかし地主は無断譲渡を理由に、契約解除、土地明渡を通告して来た。

　（答）　建物を譲渡する場合、借地権の譲渡について予め地主の承諾を必要とする（民法612条１項）。

　承諾を得ずに借地権を譲渡すると地主は、無断譲渡を理由に借地契約を解除することが出来る（民法612条２項）。

　契約が解除されると借地人は地上建物を収去し、土地を明渡さらければならない。

　また地主が契約を解除しない場合でも、譲受人は無断譲渡ということで借地権の取得を地主に対抗出来ない。従って、譲受人は土地を不法占拠していることになり、地主から直接建物収去・土地明渡の裁判を申立てられることもある。

　明渡請求に対して譲受人は地主に建物買取請求権を行使することが出来る（借地借家法14条）。しかし建物買取価格は借地権価格の20〜30％位であり、最終的に譲受人は金銭的損害を蒙ることになる。

　このようなトラブルを回避するためにも、地主の承諾に代わる許可を裁判所に申立てて譲渡代諾許可を受けておく必要がある（借地借家法19条１項）。

　申立の時期は「譲渡」の前になされなければならない。譲渡とは建物の所有権の移転の本登記又は引渡を受けて土地を使用する状態と解されている。売買契約を既に締結している場合でもその履行前に申立をしないと「不適切な申立」として却下される。

　相談者は仮登記の状態なので未だ代諾許可の裁判の申立は出来る。この申立をすると裁判所が借地条件の変更や財産上の給付を条件に地主に代わって譲渡の許可をする。

　その場合譲渡許可の承諾料は、特段の事情が無ければ借地権価格の10％を基準額としている。残存期間が５年以下の場合は基準額より２〜４％程度増額される。

　但し裁判所に代諾許可の申立をする場合、譲渡する「第三者」は特定されていなければならない。しかし、譲受予定者は必ずしも１人の者に限る訳ではなく､予備的（ＡでなければＢ）又は選択的（ＡまたはＢのどちらか）な複数であってもよい。

　また地主は「第三者」に優先して買受ける権利を有している（借地借家法19条３項）。地主は、第三者に貸したくないというのであれば、「優先買受権」を行使して借地権を優先的に買受けることが出来る。従って、借地人が売りたいと思っている第三者に売渡すことが出来ないということもあり得る。

　尚、原則的には、許可後の６ヶ月以内に建物を譲渡しないと効力は失われる（借地借家法５１条）。

　　　借地人が死亡し借地権を相続する場合、
　　　建物を第三者に賃貸する場合に地主の承諾は必要だろうか

　（問）　父が亡くなり、私が借地権を相続することになりました。相続に当たり地主の承諾は必要ですか。地主は契約書の書換えと、名義書換料を要求してきています。それと、その建物を人に貸すことは出来ますか。建物を人に貸す場合は、地主の許可が必要ですか。　

　 （答）　借地権も他の遺産と同様に法的に当然相続人が相続する。親が死亡すると相続が開始され、親の有していた法律的地位が当然に相続人に一体として移転することを包括承継と言う（民法第896条）。

　包括承継は相続法の基本原理とされ、遺産中の不動産・動産のみならず債権や債務を承継するもので、被相続人の地位の承継とも解される。従って相続人は死亡した親の借地権を承継し、地主に対する権利・義務も一切引継ぐことになる。

　地主との賃貸借契約の内容を誠実に履行していれば何らの問題も惹起されない。「土地を借りた本人が死亡したのだから、土地を返してもらいたい」と地主に要求されても、それに応じることはない。

　先ず、相談者の場合は、相続で借地権を譲り受けたので、名義書換の問題は発生しない。よって、地主の承諾は必要ない。名義書換料要求は不当であり、拒否しても何ら問題はない。勿論、契約書を新しく作り直す必要もないので、今まで通りでいい。相談者は、地主に「私が相続人になりました」と通知すればそれでいい。

　次に、借地上の建物を人に貸すことについてであるが、何ら問題ない。借家を無断で他人に貸した場合は、転貸ということで契約解除の理由になる。しかし、借地人が地主から賃借しているのはあくまで土地であり、その土地上の建物は借地人の所有物であり、自由に使用収益することが出来る。

　借地契約は、借地人に建物を所有させることを目的とする契約だから、借地人が所有建物を貸して収益を上げることは借地契約の目的に反するものではなく、転貸にはならない。

　万が一、地主が「無断転貸をしている。契約違反だから承諾料を払え」等と言ってきても文句を言われる筋合いは無い。拒否すればいい。

　但し、借地上の建物を第三者に売却する場合は、借地の無断譲渡または無断転貸の問題が起きるので注意したい。