東京・台東借地借家人組合5

　判例紹介

　不動産賃貸借における賃料額の確認を求める訴えが、当事者間に「公正な額で決定する」といった抽象的な合意があるだけでは「法律上の争訟」に当たらないとして却下された事例 （東京高裁平成１３年１０月２９日判決。判例時報1765号49頁）

（事案の概要）
　一、池袋駅西口に大型ビルを建設する事業に参加したＸ（常盤興業）は、ビルの３階部分（本件建物）の所有者となった。事業推進中、ＸとＹ（東武鉄道）は、Ｘを賃貸人、Ｙを賃借人とする賃貸借契約を締結しようとしたが、賃料額について合意に至らず、この点については「今後、ＸとＹとは、それぞれ調査研究することとし、各々信用ある第三者の専門家に他の類似の百貨店の賃貸条件の調査を依頼し、それを持ち寄り、これらを尊重し、誠意をもって協議し、公正な額で決定する」との合意書を取り交わした。

　二、平成４年ビル竣工、Ｙは東武百貨店に本件ビルを転貸した。月額賃料としてＹは２０６３万円を、Ｘは約４６５０万円を、それぞれ主張して折り合いがつかず、Ｘが提訴。東京地裁は２５９３万円が相当との判決をした。
　ＹもＸも控訴。東京高裁は内容に入らず門前払い。

　（判決要旨）
　賃料額について右の合意書の程度の抽象的な合意しか成立していない本件においては、裁判所が合意に基く賃料額を証拠によって認定することは不可能。また裁判所に裁量によって賃料額を定める権限を付与した法律は存在しない。
　本件は具体的な権利義務に関する争いではあるが、右の合意書の程度の抽象的な合意があるだけでは、現行法のいずれを適用しても具体的な賃料額を確認するという結論は得られないのであるから、本件訴えは「法律上の争訟」に当たらず、裁判所の権限に属しないことについて裁判を求めるものであるから不適法であり、却下は免れない。

（解説）
　この判決は、ＸＹ間の当初賃料額（いったん決った賃料額の増減ではないことに注意）について「誠実に協議し公正妥当な賃料額を定めるものとする」とした抽象的な合意しかない場合には、裁判をすることができないとして一審判決を取消してＸの訴えを却下（門前払い）した。

　賃貸借契約をはじめて締結する場合に賃料額が決らないままスタートするという例はほとんど見かけないが、なぜこの判例を紹介したかというと、借地の更新料について契約書の中に「更新時には更新料を支払う」との文言がある場合、これが「抽象的な合意」であり、裁判にはなじまないということを知ってほしいと思ったからだ。

　判例紹介

　建物賃借人が賃料減額請求をした場合借地借家法32条3項が定める「賃貸人が相当と認める額」の賃料支払請求権は、賃料減額の意思表示が到達した時点で当然に発生し、その額は特段の事情がない限り従前の賃料額と同額であるとされた事例  （東京地裁平成10年5月29日判決。判例タイムズ997号221頁）

（事案の概要）
　賃貸人Ｘは、賃借人Ｙから賃料減額請求を受けたが、右減額請求後Ｙが減額後の賃料の支払いを継続したため、Ｙに対し従前の賃料額との差額賃料の支払いを求め本件訴えを提起した。これに対しＹは、Ｘの請求は借地借家法32条3項に定める賃貸人からの相当賃料の支払請求であるが、Ｘは本件訴訟に至るまで相当賃料の支払を求める意思表示をしていないから支払義務はないとして争った。

（判決）
　本判決は「賃料の減額に係る借地借家法32条の趣旨は、賃料の減額請求がされた場合においては、減額の意思表示の到達時において賃料は適正額に当然に減額されたことになるが、右適正額への減額を正当とする裁判が確定するまでの間は賃貸人も右適正額を正確に知ることは困難であるから、裁判確定までの間は賃借人には『賃貸人が相当と認める額』の賃料支払義務があることとし、裁判確定後は既払額と適正額の差額のみならず年一割の割合による受領の時からの利息をも賃貸人が賃借人に返還しなければならないこととして、当事者間の均衡を図ったもの」とした上で「減額を正当とする裁判が確定するまでの『賃貸人が相当と認める額』の賃料支払請求権は、賃料増額請求がされた場合においては賃借人は格別の意思表示を要することなくその相当と認める額を支払えば足りるとされていることとの均衡を考慮すれば賃貸人の請求等の意思表示により発生する形成権ではなく、賃料減額の意思表示の到達時に当然に発生する権利であるとするのが相当である。また、右の『賃貸人が相当と認める額』は賃貸人が支払を求める具体的な額を賃借人に通知するとか、賃貸人が減額請求後において従前賃料に満たない額を格別の異議を述べないまま長期間受領し続けるなどの特段の事情のない限り、従前の賃料額と同額であると推定することが相当である」旨判示し、本件ではＸがＹの減額請求後直ちにこれを拒絶する回答をしているので右特段の事情はないとして、Ｘの請求を認容した。

（寸評）
　賃料減額請求をした場合、従前の賃料額を支払うか減額後の賃料額を支払うかが常に問題となるが、家主に前者の請求権があることを認めたものである。本判決によれば、借家人が後者を選択した場合には賃料不払いで契約が解除される事態も発生する。減額請求後も賃料減額の判決があるまでは従前の賃料額を支払うのが無難である。　　　1999.8.

　判例紹介 　

　 賃貸人の修繕義務不履行により建物の一部が使用できなくなった場合、賃借人は家賃の減額請求権を有する　（名古屋地裁昭和６２年１月３０日判決。判例時報1251号）

   （事案の概要）
　 １　Ｙは昭和５５年６月１日、Ｘから2階部分を居宅、1階部分をお好み焼屋店舗として使用する目的で本件建物を賃料月額１０万円で賃借した。

　 ２　2階部分には3つの居室があったが、５６年９月前からいずれの部屋にも雨漏りがし、特に南側と真中の部屋の雨漏りは、雨天の場合バケツで受けきれず、畳を上げて洗面器等の容器を並べ、Ｙらが椅子の上に立って、シーツやタオルで天井の雨漏り部分を押さえざるを得ない程であり、押入に入れたふとんが使用不能になったこともあり、本件建物2階部分は、同年９月以前からその少なくとも3分の2以上が使用不能となった。

　 ３　ＹはＸに対し、しばしば雨漏りの修繕を求めたが、Ｘはこれに応じず、右の使用不能状態は、Ｙが本件建物を明渡した昭和５８年７月３１日まで続いた。なお、1階店舗部分は、右の雨漏りにより使用不能となることはなかった。

　 ４　これに対し、Ｙは５６年９月分から賃料の支払を拒絶し、Ｘに対し、右使用不能部分の割合に応じて賃料を減額する旨意思表示した。

　 ５　しかし、Ｘは減額に応じず、Ｙに対し、５６年９月分から明渡し済みの５８年７月分までの賃料230万円の支払を求めた。

   （判決）
　 本件建物の2階部分の少なくとも3分の2が５６年９月１日以降５８年7月末日までＸの修繕義務の不履行により使用できない状態にあつたことが認められるところ、修繕義務の不履行が賃借人の使用収益に及ぼす障害の程度が一部にとどまる場合には、賃借人は当然には賃料支払義務を免れないものの、民法611条1項を類推して、賃借人は賃料減額請求権を有すると解すべきである。

　 本件の場合、右減額されるべき賃料額は、右使用できない状態の部分の面積の本件建物全面積に対する割合、本件賃貸借契約は1階店舗部分とその余の居宅の使用収益を目的としていたところ、Ｙの右店舗部分自体の使用収益にはさしたる障害は生じなかったこと及び雨漏りの状況等の諸般の事情に鑑み、本件賃料額全体の２５％をもつて相当とする。

   （寸評）
　 判決はもとより妥当である。家主が修繕義務を履行しなかった場合、2つの対応がある。1つは賃借人側で修繕しその費用を家賃と相殺する方法で、組合がよく利用する。もう1つは本件のように民法611条1項を類推適用する方法である。いずれの方法が良いかは事案によって異なってくる。  2003.8.　　　

　　　　　　相場より大幅に高い店舗の家賃を値下げしたい

　（問）　１６年前から１２．５坪の店舗を借りて飲食店を営業しています。
　家賃は３年ごとに値上げされ坪２万４０００円です。最近、この付近の商店街では空店舗が多く、家賃の相場が大幅に下がっているようです。近所の不動産屋の話では、同じ程度の店舗で坪１万８０００円前後だそうで、実際に借りる段になると、さらに値引きしているという話です。
　最近、不景気で営業成績がふるわず赤字経営に陥りました。そこで打開策を考えていたら、家賃が世間相場より大幅に高いことに気付いたのです。
　この際、家賃の安いところに移転してしまえば簡単なのですが、移転するとなるとまとまった資金が必要です。
　家賃を相場並みに値下げすることができないでしょうか。

　（答）　まず家主に家賃の値下げ要求をします。値下げ要求の時期は賃貸借契約の期間途中でもかまいません。ただし、既に支払済みの過去の家賃の値下げ要求はできません。

　世間では、貸店舗の賃借人からの家賃値下げ要求に応じる賃貸人が結構いるようです。空店舗が増えているので、テナントに逃げられては元も子もないからでしょう。

　家主がどうしても値下げに応じない場合は、簡易裁判所に家賃減額の調停の申立をします。調停申立の手続きはきわめて簡単です。裁判所に備付けの「賃料増減額調停申立書」に必要事項を書き込めばいいので、誰にでもできます。

　調停は、裁判所が結論を決めるのではなく、申立人と相手方双方の意見をとりまとめるのです。両者の意見が一致すれば、それで調停が成立し家賃額が決まります。

　家賃額が確定するまでの間の家賃は、値下げ前の額を支払います。確定前に値下げ額で支払うと家賃の一部不払いで契約解除の原因になります。

　最近は、近隣の家賃の水準が大幅に下落している状況なので、調停で値下げの成果を挙げる事例が増えていますが、もし調停で双方の意見が一致せず、調停不調になったら本裁判にします。裁判で減額が確定すれば、すでに支払った家賃との差額は年１割の利息が付いて返還されます。

家賃の減額請求をしても勝手に
　　　　　　　　主張する金額で支払うのは危険である　　　　　

　（問）　家賃15万円の賃貸マンションを借りている。最近、隣の入居者が月13万円の家賃で借りていることを知った。同じ間取りあるにも拘らず、２万円も安い家賃というのは納得が出来ない。月末に13万円の家賃を持参し、家主に家賃の値下げを交渉したが、家賃は受領して貰えなかった。家主に家賃の受領を拒否された時は供託をしないと家賃の不払で契約を解除されると聞いたが、どうしたらいいのか。

　（答）　民法494条「供託」は「債権者が弁済の受領を拒み、又はこれを受領することができないときは、弁済することができる者は、債権者のために弁済の目的物を供託してその債務を免れることができる」と規定している。借家人は賃料額を法務局に供託して措けば債務を履行した（家賃を支払った）ことになる。

　家賃の値下げに関して、借地借家法32条は「建物の借賃の減額については当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる」と規定している。即ち、借家人から家賃の値下げを請求された場合、裁判で適正な家賃が確定するまでの係争期間中の家賃は、家主自身が相当と認める額を借家人に請求することが出来る。

　それでは家主が「相当と認める額」に関しては、東京地裁1998年５月29日判決で「裁判が確定までの間は賃借人には『賃貸人が相当と認める額』の賃料支払義務がある」として、その賃料は「特段の事情のない限り、従前の賃料と同額であると推定することが相当である」としている。　

　　借家人が家賃の値下げ請求をしても、借家人は家主が「相当と認める額」（家賃15万円）を暫定的にせよ係争期間中は支払わなければならない。家主の請求する額を下回り、自己の主張する家賃額（13万円）の供託を継続した場合、債務不履行を理由に契約を解除され、建物明渡を要求される恐れがある。

　従って相談者は納得がいかないだろうが従前の家賃額を支払い、借地借家法32条３項に基づいて、家主に配達証明付き内容証明郵便で家賃の減額請求を行う。その後、簡易裁判所に民事調停を申し立てて正当な家賃を決定して貰う方法を考慮すべきである。

　（借賃増減請求権）
　 第32条　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

２　建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

３　建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

　　　　隣室の家賃は我家より２万円安いので、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　家賃の値下げを要求したいが

　（問）　15万円でマンションを賃貸し、２度更新しました。最近隣に入居した人の家賃は、広さ間取りも、内装のグレードも同じなのに13万円だと知り納得できません。今度の契約更新の際に家賃の減額を要求しようと思っています。

 　（答）　現行家賃に納得がいかない場合、家主に対して家賃の減額を請求する手段はある。
　借地借家法32条に次のように規定している。
　「借主は、建物の税金・価格の減少、その他、経済事情の変動により、近隣家賃相場と比較して不相当になった時は、契約の条件に拘らず、家賃の減額を請求することが出来る」（32条１項の主旨）

　賃貸契約は家主と借主の一定の賃料で合意することで成立する。期間が経過し経済状況が変化すれば、継続家賃が近隣の家賃と比較して「不相当」になっているということは在り得る。その場合の、家賃の改定は、先ず当事者間の協議で決定するのが基本になる。

　しかし、家主が借主の減額要求に応じないで協議が調わなかった場合、借主は借地借家法32条に基づいて内容証明郵便で家賃減額の意思表示を明確にした上で、調停を申し立てる必要がある。調停で当事者間の合意が出来ない場合は裁判が必要になる。

　裁判になった場合は、適正家賃額を定めるための鑑定が必要となり、その費用として30〜35万円（双方で分担）程度の経済的負担を覚悟しなければならない。

　係争となった場合、賃借人は減額請求をし、減額を正当とする裁判が確定するまで、従前の家賃を支払う必要がある。一方的に減額した家賃しか支払わないのは危険である。不足額の支払いを請求され、家賃の一部不履行による契約解除、建物明渡しを要求される恐れがある（東京地裁1998年５月28日判決）。

　後日、裁判で減額が確定した場合、払い過ぎがあれば、減額請求した日まで遡って、その差額に１割の利息をつけて返還を求める事が出来る。（借地借家法32条3項）

　賃料減額請求は、請求者の意思表示が相手方に到達した日の分から、その効果が生ずる（最高裁1970年５月６日判決）。

　減額請求の起算日を確定するためにも減額請求は、内容証明郵便で配達証明付にする必要がある。

　結論、家賃改定は当事者間の話合いで合意するのが基本である。