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判例紹介 ビルの賃貸借契約において、賃借人から賃貸人に対し電気料金の不当利得返還請求が認められた事例 （東京地裁平成14年8月26日判決、判例タイムズ1119号181頁以下） （事案） （判旨） （寸評） こちらの「判例紹介｣で扱った判決と同一のものです。（N） 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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判例紹介 建物の使用貸借について貸主と借主の家族の間には貸主と借主本人との間と同様な人的関係があるとして使用借権の相続が認められた事例 （東京高裁平成１３年４月１８日判決、判例時報１７５４号） （事案の概要と争点） ２、Ｂは平成８年に死亡、Ｘ１らが本件建物を相続した。Ａは平成９年に死亡した。そこでＸ１らは本件建物の所有権に基いて、Ａの死亡後も本件建物に居住し続けているＹ１Ｙ２親子に対し、本件建物の明渡しを求めた。なお、Ａからもその相続人Ｙ１らからも、本件建物の所有者であるＢ又はその相続人Ｘ１らに対し家賃が支払われていたことはなかった。 ３、Ｙ １ら親子は本件建物に居住し続けることができるか、又は、明渡さなければならないか、これが本件の争点である。 （判決要旨） ２、 Ｙ１らはＡの権利を承継できるか 民法５９９条は借主の死亡を使用貸借の終了原因としている。これは使用貸借関係が貸主（Ｂ）借主（Ａ）の特別な人的関係に基礎を置くものであることに由来する。しかし、本件のようにＢとＡとの間に実親子同然の関係があり、ＢがＡの家族と長年同居してきたような場合、ＢとＡの家族との間には、ＢとＡ本人との間と同様の特別な人的関係があるというべきであるから、このような場合に民法５９９条は適用されないと解するのが相当である。 そうするとＹらはＡの借主としての地位を相続により継承し、他方、Ｘ１らは貸主としての地位を相続により承継したことになる。よって、Ｙ１らは明渡す必要はない。 （寸評） 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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判例紹介 建物賃貸借契約書に自力救済条項があっても、建物内に侵入したり鍵を取り替える行為が違法であるとされた事例 （札幌地裁平成11年12月24日判決。判例時報1725号） （事実関係） 2、賃貸借契約書には次のような特約があった。 「賃借人が賃借料の支払を7日以上怠ったときは、賃貸人は直ちに賃貸物件の施錠をすることができる。また、その後7日以上経過したときは、賃貸物件内にある動産を賃借人の費用負担において賃貸人が自由に処分しても賃借人は異議の申立てをしないものとする」（本件特約） 3、Ｘは、「部屋に雨漏りがする、かびが発生した」など苦情を述べたが、Ｙは、かびによる被害の弁償には応じられない旨回答した。 4、管理会社Ｙの従業員は右日時の最終日、Ｘ夫婦が外出して留守の間、本件特約があることを根拠に、部屋に立ち入って、部屋内の水を抜き（水道管の破裂を防ぐため）、ガスストーブのスイッチを切り、浴室の照明器具のカバーを外すなどした上、部屋の錠を取り替えた。 5、そこでＸはＹに対し、その行為は違法だとして損害賠償（慰謝料）の支払を求めて提訴した。 （判決） 2、このような手段による権利の実現は、近代国家にあっては、法的手続によったのでは権利の実現が不可能又は著しく困難であると認められる場合のほか、原則として許されないものというほかなく、本件特約は、そのような特別の事情がない場合にも適用される限りにおいて、公序良俗に反し、無効である。 3、本件の場合には右の「特別の事情」は認められず、Ｙの行為は違法であるからＸに対し慰謝料10万円支払うべきである。 （寸評） 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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ピッキング被害を蒙ったが防止対策を （問）家主はピッキングに遭い難い鍵に交換するなどの被害防止策を講じる義務を怠り、結果ピッキング盗難に遭ってしまった。家主に対してピッキング被害の賠償責任を問うことは出来ないだろうか。 （答）この質問と同様のピッキング被害についての賃貸人の管理義務責任が問われた裁判例がある。東京地裁平成14年８月26日の裁判である。 裁判の内容は賃借人（貴金属商）が借りていた事務所に賊が侵入し、保管していた現金と宝石類が盗まれた。被害に遭った賃借人は、近隣ではピッキング被害が頻発していたのであるから、当然、ピッキング被害が発生していることを告知して防犯上の注意を喚起する義務及び、ピッキング被害に遭い難い鍵に交換して被害防止策を講じる義務を怠ったとして、賃貸人に債務不履行があり、その被害の賠償責任があるとして裁判に訴えた。 裁判所は「賃貸人の負うべき本来的義務は、賃貸物件を使用、収益させる義務、賃貸物件の使用収益に必要な修繕を行う義務の外、担保責任及び費用償還義務であって賃借人の主張するような賃借人所有財産を盗難等から保護することを内容とする管理義務は、賃貸借契約から当然に導かれるものではなく、特約や信義則上の付随義務として認められる余地のものと解するのが相当である」として、その管理義務は個々の賃貸借契約の事情に応じて判断されるべきであるとしている。 この裁判では�）蛭箸砲弔い討脇鍛覆旅膂佞�ない��契約上盗難による損害は免責の対象になっている��事務所の扉はダブルロックであり、防犯効果は期待できること等から賃貸人は既存の鍵の維持管理すること以上にピッキング被害防止対策を講じ、或は窃盗被害を報告すべき義務を負っていたということは出来ないとして、債務不履行責任を否定した。 しかし、�〃戚鷯緞蛭箸砲弔い討旅膂佞�あり��盗難被害についての免責条項がなく�Ｄ詑濘佑魯團奪�ングが頻発していることを知り、警察のピッキング対策の指導を受けていたにも拘らず対策を講じず、且つ賃借人から鍵の交換を請求され対処しなかったなどの事情があるケースでは、その被害の賠償責任を問える可能性はある。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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抵当権設定後の短期賃貸借の保護があるか （問） コンビニを経営する大家のアパートに住んでいる。４年前に借家契約は法定更新にした。大家はバブル期に利殖目的の副業としてアパートを始めたもので、土地・建物はその時点で銀行の抵当権が設定されていた。最近、本業のコンビニ経営に失敗し、アパートが競売に掛けられた。このまま住み続けられるのか心配です。 （答） 2004年4月1日施行の民法395条の改正によて短期賃貸借の保護規定は廃止された。しかし、「短期賃貸借契約に関する経過措置」（附則第5条）（＊１）によて2004年4月1日以前に結んだ短期賃貸借契約は短期賃貸借の保護規定が適用される。 その場合、敷金は買受人（新所有者）に承継されているので新所有者から返還される。しかし、この規定がなくなると敷金は経済的に破綻した旧所有者に返還請求することになり、差入れた敷金は事実上回収不能ということになる。 抵当権登記後に抵当不動産上に設定された利用権は、抵当権が実行されると効力を失うというのが原則だ。しかし、例外的に抵当権設定後の短期賃貸借（民法旧395条）に限って、抵当権者・買受人に対抗することが出来る。これを短期賃貸借と言い、借家契約は３年以内に限って保護される。 従って、抵当権の実行により差押の効果が生じるまでは、３年以内の期間を定めた借家契約であれば、借家人は何回でも契約を更新することが出来る。その場合、法定更新の規定も適用される。また抵当権の実行により所有権が買受人に移転し、買受人から明渡し請求を受けても３年に限って、その期間内は住み続けられる。 しかし３年を超えた期間を定めた場合、判例は一貫して抵当権者・買受人に対抗出来ないとしている。期間を定めない借家契約の場合、判例（＊２）は「正当事由」があれば、いつでも解約できることを理由に「短期賃貸借」に該当するとしている。法定更新後の借家期間は期間の定めのない借家契約と同じ扱いで民法395条が適用される。 期間の定めのない借家契約の場合、買受人からの解約の申入れには正当事由が必要である。しかし、正当事由の認定に際し、短期賃貸借という特殊事情を考慮し、借家人の権利を弱める方向に判断されている。従って正当事由の判断は相当程度に緩和して考える。買受人の利益を保護する方向に判例は統一されつつある。事実、借家契約を保護した判例は皆無である。 結論、借家権を買受人に対して主張出来る。しかし、裁判所の建物明渡判決があり、買受人の明渡し要求があれば、僅かな猶予期間で建物を明渡さなければならない公算が大きい。相談者はその覚悟をして措く必要がある。要するに、借家契約を結ぶ前に、登記簿で抵当権設定登記の有無を調べるという基本的な労を惜しんではならない。 （＊１）「短期賃貸借に関する経過措置」（「担保物権及び民事執行法の改善のための民法等の一部を改正する法律」附則第5条 平成15年８月１日法律第134条） （＊２）「競売手続きだ開始された時点においては、期間の定めのない賃借権であったのであるから、民法395条によって保護される賃借権であったと認められる」（東京高等裁判所2001年6月22日判決）。 「期間の定めのない建物賃貸借は、｢正当事由｣さえあればいつでも解約できるのだから本条（民法395条）にいう短期賃貸借に当たる」（最高裁昭和39年6月19日判決）。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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内金として受け取ると言われたが、 (問) 賃料の増額を請求され、貸主のところに従来の賃料を持参したが「内金として受け取る」と言われた。賃料を持ち帰って供託してもよいか。 (答) 賃料の増額請求をされた場合、借主が相当賃料として従前の額を提供し、貸主がこれを賃料の内金（一部）として受領するという事例は多い。 このように貸主が内金として受領する旨を申出たことが民法494条の受領拒否に当るかということが問題になる。 民法494条の受領拒否に当るかということが争われた事例では、「賃貸人が賃料を弁済の提供を受けた際内金（賃料の一部）として受領する旨述べることは、特段の事情のない以上、賃料の全額として提供されるのであればその受領を拒絶する趣旨を含むものと解することができる」（東京高判1986年1月29日判決 /同趣旨の判例は名古屋高裁1983年9月28日判決及び東京地裁1993年5月20日判決がある）として貸主が受領拒絶をしたと認定し、借主の弁済供託を有効とした。 従って貸主が「内金（賃料の一部）として受け取る」という趣旨の申出は、賃料の受領拒絶の意思表示と認定され、借主が賃料を持ち帰って供託したことは適法な供託であるとした。 しかし最高裁（1975年4月8日判決）は、受領拒否に当たらないとする。また従前額の供託金については、一部弁済として受領する旨留保して供託金の還付を受けることが認められている。 東京借地借家人組合連合会（東借連）弁護団会議では、この東京高裁の判例―貸主の内金受領が受領拒絶にあたるかが検討された。弁護団会議の最終結論は、貸主の内金受領が受領拒絶の意思表示であると一般化するのは問題があり、これを実行することには危険が伴うので、従来通りの見解でいくというものであった。 即ち「貸主が、内金であれ、賃料として受け取ると言った場合は、受領を拒否したものではないので支払わなければならない。それを、賃料全額としては受領を拒否したのだからと考えて供託するのは、供託理由がなくて供託することになるので、その供託は無効となり、賃料未払いとして、契約解除の危険がある。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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造作買取請求権を使ってエアコンを （問） 次の引越先の部屋にはエアコンが完備されているので、１年前に取付けたエアコンが無駄になる。家主に買取ってもらえないものだろうか。取付け時に家主の了解は得ている。 造作とは水道・ガス・電気設備等である。これらは建物の使用収益のために存在する造作を建物から分離すると、その価値が減少するのが通例である。取外したのでは借家人の投下資本の充分な回収が出来ない。 そこで、造作買取請求権により、借家人が借家に改良を加えた場合、家主に対し、その造作の時価での買取りを請求出来るようにして、借家人の投下資本回収を図らせている。 改良を加えた結果が建物に吸収された時は、有益費償還請求権の規定（民法608条２項）により、投下資本を回収することが可能である。 「造作買取請求権の性質は形成権であるから、借家人が家主に買取りを請求するだけで、家主の承諾を要することなく、造作について売買契約が成立したと同一の法的効果を生ずる」（大判1927年12月27日）。 このように、借家人の一方的な意思表示だけで家主に造作を買取らせる法律効果がある。だが、借家人の言い値で造作を買取らなければならない訳ではない。法律は、造作を「時価」で買取る旨を規定している。 また造作を附加して１年３ヶ月の造作に対して「造作を設置するために支払われた費用額を造作の時価とするのを相当とする」（東京高判1956年3月22日）。 結論、相談者の場合、造作買取請求権を排除する特約を結んでいないので、エアコンの買取りを家主に請求出来る。その場合、取付けて１年しか経過していないので、判例にあるように、エアコンの設置に要した総額を時価として支払うよう要求出来る。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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大震災で借家が全焼・全壊した場合 （問） 福岡西方沖地震、新潟県中越地震と大災害が続いている。もしこのような大災害に遭遇した場合、借家人にはどのような救済措置があるのか。 （答） 2004年10月23日の震度６強の新潟県中越地震に対して2005年４月15日政令で長岡市、小千谷市等の７市３町村に「罹災都市借地借家臨時処理法」（以下処理法）が適用された。 再築後の建物の優先賃借権 土地賃借権の優先的取得 借地権の優先的譲受け この場合にはその譲渡について土地所有者の承譲があったものとみなされる（４条）。 処理法適用下の借地期間は借地借家法の規定に拘らず10年に法定される。10年未満は期間を定めないものとみなす（５条）。当然更新（法定更新）が出来る。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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損害賠償請求をされたが 支払う必要はあるのか （問） アパート２階の一室を賃借していた。食事の準備中に鍋の油に火が入り、借室の一部が焼けてしまった。その時の消火の放水で１階が水浸しになり、家財道具に被害が発生した。家主・アパート居住者から損害賠償を請求されているが、支払う必要はあるのか。 （答） 一般的には故意・過失によって他人の権利を侵害した場合には、不法行為による損害賠償の責任を負う（民法709条）。しかし失火の場合は、重大な過失がない限り民法709条の規定は適用されず、民事上の損害賠償の責任を負わない（失火ノ責任ニ関スル法律）。重大な過失は具体的な例でいえば油をガスコンロにかけ、その場所を離れていたために油に引火して火災になった場合等である。 借家人は賃借している建物をその建物の用方に従って、また善良なる管理者の注意をもって使用する義務を負っている（民法616条・400条）。これを借家人の「用方遵守義務」といい、建物を失火によって焼損させることも用方遵守義務違反で債務不履行になる。 失火責任法は民法709条の適用を排除しているだけで、契約関係に基づく債務不履行には適用がない。従って借家人は失火の場合、重過失がなくても過失があれば、家主に対して用方遵守義務違反として債務不履行による損害賠償責任を負う。 問題は家主が蒙った火災の損害をどの程度賠償しなければならないか。 結論、家主の損害賠償請求を拒絶するには質問者の無過失の立証責任が必要である。これが出来ない場合は家主に対する損害賠償責任は免れられない。また質問者は重大な過失がない限り、アパートの居住者に対しては失火責任法の適用があるので損害賠償の責任を負わない。アパートの居住者は、家主及び質問者への損害賠償請求は出来ない。従って被害を蒙った家財は自己負担で修繕せざるを得ない。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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