市街地再開発組合が訴訟で賃借人に建物明渡を請求できるとされた事例
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判例紹介 市街地再開発組合が、建物賃借人に対し、民事訴訟手続によって建物明渡を請求することができるとされた事例 （東京高裁平成11年7月22日判決、判例時報1706号38頁） （事実） （争点） （判決要旨） （短評） 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
東京・台東借地借家人組合5
賃借人の居住と営業の権利を自ら守るために、自主的に組織された借地借家人の組合です。
貸共同住宅で隣人に嫌がらせを繰返し賃貸借の信頼関係破壊とした例
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判例紹介 共同住宅の一室の賃借人が共同生活上の秩序を乱し近隣の迷惑となる行為をしたとして契約解除が認められた事例 （東京地裁平成10年5月12日判決。判例時報1664号） （事案の概要） ２、Ｙらは入居直後から隣室505号室の住人に対し、同室から発生する音がうるさいなどと執拗に抗議を続け、夜中に両室の間の壁を叩くなどし、また、505号室入口の扉を強く足で蹴飛ばしたりした。一方、505号室の住人は平成4年に入居した幼児1人のある夫婦共働きの家庭であり、Ｙらが入居するまでは両隣りから音がうるさいなどと苦情をいわれたことはなく、Ｙら入居後も従前同様、夜9時には子供を寝かせ、朝、家族全員が起きて出掛けるという生活を送り、夜中に騒音を発したことは全くなかった。しかし、505号の住人はＹらから執拗な抗議を受け、夜、壁を叩くなどの嫌がらせを受けたためＹらと深く対立することになり、平成8年5月退去した。505号室は以後空室のままである。 ３、Ｙらは隣室の507号室の住人（公務員の独身女性）に対しても同じように音がうるさいなどと何回も怒鳴ったり壁を叩くなどした。この住人も恐怖感を募らせ平成7年11月に退去した。 ４、Ｙらは平成8年1月に507号室に入居した夫婦に対しても音がうるさいなどと大声で怒鳴ったりした。右夫婦はＸの取り計らいで402号室へ移転した。 ５、Ｘは505、507号室の入居者の募集を仲介業者に依頼したが、506号室のＹらの言動が噂になって斡旋を受けられず、今もって空室のままである。 （判決要旨） （雑感） 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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室内に多量のゴミを放置したことが契約解除の理由になるとされた事例
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判例紹介 アパートの賃借人が室内に社会常識の範囲をはるかに超える著しく多量のゴミを放置したことが、賃貸借契約の解除事由になるとされた事例 （東京地裁平成10年6月26日判決。判例タイムス1010号272頁） （事案） Ａは平成10年2月に、室内に空き缶、空き瓶等のゴミを放置していることを理由に契約解除した。 Ａ・Ｂ間の契約には、賃借人は居室内において、危険、不潔その他近隣の迷惑となるべき行為をしてはならない旨の特約条項があった。 Ａの契約解除事由の存否が争点となったが、Ａの主張が認められた事案。 （判旨） （寸評） 契約の特約として一定の行為を禁止する条項があることが多いが、どの程度の違反行為が契約解除の事由となるかは、個々の事案に即して判断することになろうが、具体的な違反行為が信頼関係を破壊するものでなければ、契約解除の効力を認めないというのが、判例の定着した考え方である。 本件は、契約解除を肯定した事例として参考になる。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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短期賃貸借の保護がある
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（問） 平成15年に2年契約で店舗を借りた。2年後の更新は家賃値上げで揉め、期間満了後の継続使用による法定更新となった。平成19年4月に競売になり、11月に競落した買受人から店舗の明渡請求をされている。貸主と不動産業者は契約時に抵当権が設定されていることを一切説明していない。そのことを知っていれば設備費に300万円を投入していなかった。この300万円の損害を貸主と不動産業者に損害賠償請求が出来ないか。また、200万円の保証金返還請求は誰にすればいいのか。
そこで利用権が602条の短期賃貸借（建物賃貸借の場合は3年以内の契約）である場合は抵当権の登記後に設定された賃貸借でも、抵当権者や買受人に対抗出来る（民法395条）として、抵当権と利用権の調和を図った。だが、平成16年4月1日、民法395条「短期賃貸借保護制度」は廃止された。 しかし、「短期賃貸借に関する経過措置」により次の条件を満たしていると「短期賃貸借の保護」が継続される。 この附則第5条により抵当権設定後の建物賃貸借であっても法律施行前（平成16年3月31日まで）に契約された対抗力のある期間３年以内の建物賃貸借契約の場合は従来通りの「短期賃貸借の保護」規定が適用される。 また、その賃借権が法律施行（平成１６年４月１日）後に３年以内の契約期間で更新された場合（法定更新された契約の場合）も「短期賃貸借の保護」規定が適用される。 その後、更新が何度も繰り返されても同様である。即ち、将来的に競売が実行されるまでは、何度でも契約更新が出来るということであり、「短期賃貸借の保護」規定も継続されるということである。 但し、抵当権実行による差押さえの効力が発生した時以降に期間満了した場合にはもはや更新できないものとされている（最高裁昭和38年8月27日判決）。 なお、「期間の定めのない建物賃貸借契約」は、「正当事由」があればいつでも解約できるのであるから民法395条にいう短期賃貸借に当たるという最高裁昭和39年6月19日判決がある。 相談者の賃貸借契約は「短期賃貸借に関する経過措置」より民法旧395条の短期賃貸借の保護がある契約であるから買受人（新所有者）に対して対抗力がある。 従って、賃借人の預託した敷金（保証金）200万円は原則として新所有者から返還される。また、賃借人の賃借権は新所有者に対抗出来るので無条件で解約されることはない。新所有者の明渡請求裁判が確定するまでは建物を明渡す必要はない。 登記簿の調査義務に関して、裁判所は「宅建業者は賃貸人に確認するのはもとより、疑問のある場合は登記簿を閲覧するなどして差押登記等の有無を確認し、賃借人に不測の損害を被らせないように配慮すべき義務がある」（東京地裁平成４年４月16日判決）として損害賠償請求を認めている。 また、熊本地裁平成8年9月4日判決では、宅建業者の重要事項説明（宅建業法35条1項1号）に差押登記の有無も含まれるとして不動産業者の差押登記の調査説明義務違反を理由損害賠償責任を認めている。貸主に対しては、建物が差押えられている事実を借主に伝える告知義務違反があったとして不動産業者と連帯して損害賠償の支払を命じている。 結論、損害賠償責任は貸主と不動産業者にある。また保証金は新所有者から返還される。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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競売で取得した新家主の明渡し請求に従前からの借家人は対抗できるか
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（問） 平成１５年から３ＤＫのマンションを借りています。先日、この建物を競売で取得した新家主から「あなたには対抗力がないので法律上強制的に追い出すことができる」と言って、立退きを要求されました。こういう状態でこの先、ずっと借りつづけることがてきるでしょうか。
あなたが賃借した後に抵当権が設定されたのであれば競落した新家主に対抗できるので、従前どおり借り続けられます。 抵当権の設定の方が先の場合は残念ですが原則として対抗力はありません。 （1）契約期間が３年以上の場合 （2）契約期間が３年以下の場合 （3）契約期間の定めがない場合 もっとも、この場合の正当事由の判断は、普通の場合と違いゆるやかにされ、家主有利に判断されます。
（注）平成16年4月1日、民法395条「短期賃貸借保護制度」は廃止された。 しかし、「短期賃貸借に関する経過措置」（附則第5条）により抵当権設定後の建物賃貸借であっても平成16年3月31日までに契約された対抗力のある期間３年以内の建物賃貸借契約の場合は「短期賃貸借の保護」が適用され、その後の更新も認められる。従って、平成16年3月31日までに締結された契約に関しては、現在も短期賃貸借の保護制度は適用されている。 即ち、「この法律の施行の際現に存する抵当不動産の賃貸借（この法律の施工後に更新されたものを含む。）のうち民法602条に定める期間を超えないものであって当該抵当不動産の抵当権の登記後に対抗要件を備えたものに対する抵当権の効力については、なお従前の例による。」（「短期賃貸借に関する経過措置」附則第5条）。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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借地上の建物の借家人が地主から突然明渡を求められた
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借地上の建物の借家人が地主から （問） 借地上の建物を賃借しているが、突然地主から家主（借地人）が地代を長期間滞納したので債務不履行を理由に借地契約を解除したと通告された。6ヵ月後に建物を取壊すので早急に建物を明渡すよう要求された。地主の要求に応じなければならないのか。 （答） 借地人の地代不払い、無断増改築等の債務不履行によって借地契約が消滅した場合に、判例は借地契約の消滅を借家人に対抗出来るとしている。その場合、借家人に対する代払いの催告も不要であり、借家契約は借家人が現実に建物利用出来なくなった時に履行不能となり消滅すると判旨している（��最高裁昭和45年12月24日判決）。 従って、債務不履行を理由とした契約解除の場合、借家人は地主に賃借権を主張できないので最終的にはは建物を明渡さなければならない。 では、家主である借地人の滞納地代を借家人が居住権を守るために代払いすることは出来ないのか。 しかし借家人にまで代払いの催告をして、滞納地代の支払の機会を与える必要はない（��最高裁昭和51年12月14日判決及び上記�，虜嚢盧枷酬茵砲箸靴討い�｡ 借地契約が解除される場合でも、�，虜嚢盧枷酬茲砲△襪茲Δ法⊆擴鳩戚鵑歪召舛暴�了する訳ではない。地主と借家人との間で建物･敷地の明渡義務が確定され、地主が建物収去土地明渡の強制執行をして建物の使用収益が現実に出来なくなる等、借家人が現実に建物を使用出来なくなるまで借家契約は終了しない。それまでは建物の明渡請求に応じる必要はない。 但し、借家人は建物取壊しまでの間の家賃を支払う義務がある。加えて地主から地代相当額の損害金の請求を受ける場合もあるので留意すべきである。 なお借地人が建物を第三者に賃貸しても借地自体を転貸したことにはならない。従って地主に無断で建物を賃貸しても地主は契約を解除することは出来ない。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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家主から立退きを求められた時の立退料で和解する場合の手順と考え方
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（問） ２階建ての古い木造アパートを借りている。先日家主から「このアパートは老朽化しており、万が一強い地震があった場合、倒潰の危険があるのでなので建替えたいと思います。来年３月末日までに立退いて下さい」という通知が届いた。 （答） 普通借家契約は期間の定めがある契約の場合、借家人に債務不履行がある場合は別として、家主は契約期間内の中途解約は原則として出来ない｡例えば２年の賃貸借契約であれば､借家人側に家賃の不払､或は無断転貸借､用法違反等がなければ、２年間は家主側からは解約が出来ない。期間満了の場合でも家主に正当事由が無ければ解約請求は出来ない（「借地借家法」２８条或は「借家法」１条の２）。 このように家主は中途解約が出来ないことを、或は明渡しの正当事由が存在しないことを認識しているからこそ、その無理を押通すために金銭で決着をつける。その無理を借家人に納得して貰うために支払われるのが立退料である。 立退料は、法律上定まった制度ではない。立退料請求権は法律上制度化されていないが、裁判の実務上・判例上で立退料請求権を認めた形となっている。「借地借家法」28条では「賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合」を条文上明記したことにより、立退料の概念を認めたと考えられている。 立退料に関しては次のような展開になるのが一般的である。家主は取敢えず建物の老朽化などのそれらしい理由づけをして明渡請求を借家人にする。借家人は立退く理由がないので、それを当然拒否する。家主は正当事由がある場合を除いて、「借地借家法」で居住権が保護されている借家人を無理矢理追い出すことは出来ない。それでも追い出したいと思う家主は「立退料を○○円払うから明渡してくれませんか」と借家人に話を持ちかけ、両者の意見が合致して初めて立退料の金額が決まる。 質問者のように立退料を決める前に移転先を捜すのは手順前後で最も拙いやり方ということになる。退去することが明らかな借家人に立退料を出すおおような家主は殆どいないであろう。 質問者の場合、立退要求の通知がきた段階に戻って問題を処理しなければならない。先ず「他へ移転するあてが全くないので明渡しはお断りします」という通知を出す。それに対して家主は、(1)立退き要求を撤回するか、(2)立退料など明渡し条件で和解を打診するかのどちらかになる。 (1)の場合は、言うまでもなく今まで通り借り続けられる。(2)の場合は、話合いで納得いく内容で合意すれば良く、意見が一致しないときは(1)と同様になる。 立退料の内容は、�［�退きによって借家人が支払わなければならない移転費用の補償､�⇔�退きによって借家人が事実上失う利益の補償（いわゆる居住権､営業権）、�Ｎ�退きにより消滅する利用権の補償（いわゆる借家権価格）等である。 相談者の場合は居住用なので交渉の中心が�，鉢�とになる。 �，蓮淵ぁ飽�越にかかる費用（梱包､運送､保険、分解取付調整､住所変更届・移転通知費用等）、（ロ）移転先取得費用（敷金、権利金、保証金、仲介手数料等）、（ハ）同等の借家の従前家賃と移転先の新家賃の差額の一定期間分（２年〜5年分とすることが多い）などである。 ��の借家権価格は、東京国税局管内では一律に借地権価格の30％として算定する取り扱いになっている。 しかし、実際の鑑定では、借家権価格の評価を住宅地で３０％、商業地域で４０〜５０％と評価している例が多い。
（参考） 大阪・名古屋を除く他の国税局管内は東京国税局管内と同じく一律に借地権価格の30％として算定する取り扱いになっている。 なお、借地権割合は「リンク欄」の「路線価図等の閲覧コーナー（国税庁）」から調べられる。例えば、Aは公示価格の90％、Bは80％、Cは70％、Dは60％とA〜Hの８段階に分かれ、１０％刻みで評価されている。従って750Cと表示されていれば、１�崚�り75万円で借地権割合は70％ということになる。 また路線価は公示価格の８０％に設定されている。即ち、１�崚�りの公示価格は路線価÷０.８で計算出来る（例えば上記の例では、７５万÷０．８=９３万７５００円）。又は路線価×１．２５でも同じように公示価格は計算できる。従って上記の例でいうと借地権価格は、〔公示価格（路線価÷０.８）×70％〕（９３万７５００円×７０％=６５万６２５０円）ということであり、借家権価格は（借地権価格×30％）であるから（６５万６２５０円×３０％=１９万６８７５円）ということになる。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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２年後にアパートを取り壊すので移転料などは支払わないと言われたが
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（問） アパートに入居して２年が経過し、今年の９月に更新を迎えます。不動産業者は「今回は更新するが、２年後はアパートを取壊すので更新できない」と言います。不動産業者は２年間明渡しを猶予するので移転料その他一切支払わないと言うので、大変困っています。今アルバイトでやっと生活している状態で、２年待っても移転費用を稼げる見通しもなく不安で一杯です。どうしたらいいでしょうか。 （答） ２年後にアパートを取壊すと言うのは家主の一方的な都合であって、あなたはアパートを立退く必要はありません。不動産業者から「２年後には無条件で部屋を明渡し、移転料その他一切請求しない」等の特約の付いた契約書を押し付けられても一切サインしたりしてはいけません。契約書を作らなくても、従前と同一の条件で契約は更新され、ただし契約期間は定めがないものになります（借地借家法第２６条１項）。 このように法定更新された契約を家主が解約するには６カ月前に予告することが必要（借地借家法２７条）であるとともに、解約時に明渡しを求める正当事由が必要です（借地借家法２８条）。 借地借家法第２８条では正当事由の条件として アパートを明渡し、次の部屋を見つけるためには、新しい物件の礼金・敷金、不動産業者への仲介手数料、運送代などが最低限必要であり、あなたが負担してまで出ることはありません。立退料も支払わない家主は明渡しの正当事由など認められませんので、そんなケチな家主には「明渡しには一切応じられません」と、はっきり言明しましょう。 明渡しの話が出ると、話が付かない内に次の部屋を借りてしまうなどの慌て者の借主がいますが、そんなのは愚の骨頂てあり、交渉は慌てないことが得策です。 一人で交渉するのは自信がないという方は、組合に相談し、交渉に熟達した役員から良きアドバイスを受けることをお勧めします。 参考条文 ２ 前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。 ３ 建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。 （解約による建物賃貸借の終了） ２前条第２項及び第３項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。 （建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件） 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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建物の明渡し請求
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借地上建物の借家人が借地契約の終了で ( 問） 借地上の（建物を賃借していたが、突然地主から借地人（家主）との借地契約の終了を理由に家屋の明渡しを求められた。地主の要求に応じなければならないのか。 （答） 借地人が借地上の建物を第三者に賃貸して、借地を使用させても借地自体を「転貸」したことにはならないので、「無断転貸」の問題は惹起しない。 しかし、建物賃貸借は土地賃貸借の基礎の上にあるので借地権が消滅した場合には、借地人は建物を収去して土地を明渡さなければならないので、建物賃貸借関係の存続が問題になる。 ��借地契約が地主と借地人との合意によって解約された場合には、その解約をもって借地上の建物の借家人に対抗出来ない（最高裁1963年２月21日判決）。即ち、地主は借家人に対して建物明渡請求をすることが出来ない。 �⊆效録佑琉貶�的意思による借地権放棄の場合も、�，汎瑛佑肪麓腓麓擴反佑紡亶浬侏茲覆ぁ� ��借地契約が正当事由により終了した場合、通常は借地人が建物買取請求権（借地借家法13条１項）を行使することによって借家人の地位が地主に承継されるので借家人は地主（新家主）に対抗出来る（最高裁1968年10月29日判決）。従って借家人は従前通り建物の使用収益を継続することが出来る。 �い靴�し、期間満了で借地人が建物買取請求権を行使しなかった場合、判例では、「借家人は建物買取請求を代位行使することができない」（最高裁1980年10月28日判決）とされているので、その場合は、借家人は退去請求に応じざるを得ない。 従来は契約期間満了で買取請求権が行使されなかった場合の借家人保護の規定はなかった。だが、「借地借家法」35条で借家人保護の規定が新設された。即ち、裁判所は借家人の請求を受け、借家人の事情などを考慮して１年を越えない範囲の猶予期間を与えることが出来る。この場合、借家契約は猶予期間の終了をもって終る。この規定は、1992年８月１日以前の借家契約にも適用される。 尚、�い硫鮗瓩鯤い�最高裁（２００２年３月２８日判決）の新しい判断が下された。それは、契約期間満了で契約が終了した場合､賃貸人は信義則上その終了を再転借人に対抗出来ないとするものである。 結論、相談者の場合は地主の要求に随わなくてもいい。 参考 第35条 借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から１年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。 2 前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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競売による店舗（借家）の明渡請求
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不動産業者の杜撰なテナント契約で （問） 不動産業者の媒介でビル１階部分の店舗を契約期間５年、保証金500万円、家賃20万円で賃貸借契約を締結した。店舗改装費に800万円をかけてラーメン屋を開業した。 （答） 問題は不動産業者が賃貸借に係る土地建物の媒介に際して登記簿を閲覧する義務があるのか。 宅建業法35条は不動産業者の重要事項説明義務の内容として当該土地・建物の上に存する登記された権利の種類、内容､登記名義人又は登記簿の表題部に記載された所有者の氏名、これらを記載した書面を交付して契約前に宅建主任者が説明しなければならないとしている。 これらは不動産を巡る権利関係の基本であり、取引に係わる媒介業者が登記簿を閲覧するなどして権利関係を調査する義務を負うことは明らかである。 不動産業者は媒介に当っては、善良な管理者の注意をもって媒介する義務を負う。契約前に既に差押の登記がある場合は、当然相談者の賃借権は競売による買受人に対抗出来ないのは自明である。 従って相談者が明渡請求を受ける可能性は極めて高いと言える。このようなリスクの多い賃貸借契約を防ぐ手段は登記簿を調査することである。差押の登記の有無は登記簿によって簡単に知ることが出来る。差押登記簿の有無の調査は不動産業者の基本的義務である。この初歩的義務を尽くしていない。 業者は、重要事項を記載した書面を交付して宅建主任者が口頭で説明する義務を果たしていないことは明白である。 登記簿の調査義務に関して、裁判所は「宅建業者は賃貸人に確認するのはもとより、疑問のある場合は登記簿を閲覧するなどして差押登記等の有無を確認し、賃借人に不測の損害を被らせないように配慮すべき義務がある」（東京地判1992年４月16日）として損害賠償請求を認めている。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
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