|
判例紹介 建物賃貸借契約の場合、抵当権者の物上代位権行使としての賃料債権の差押えは、賃借人の保証金返還請求債権と賃料債権との相殺に優先するとされた事例 （福岡高裁平成12年7月18日、判例時報1749号56頁） （事実） （争点） （判決要旨） （短評） したがって、不動産を賃借しようとする際には、その不動産について抵当権が設定されているかどうか調査することが必要であり、一般的には、賃貸借契約は抵当権設定後になるので、賃貸借契約に当たり多額の保証金を交付することは避けるべきである。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
判例紹介 建物賃貸借契約の場合、抵当権者の物上代位権行使としての賃料債権の差押えは、賃借人の保証金返還請求債権と賃料債権との相殺に優先するとされた事例 （福岡高裁平成12年7月18日、判例時報1749号56頁） （事実） （争点） （判決要旨） （短評） したがって、不動産を賃借しようとする際には、その不動産について抵当権が設定されているかどうか調査することが必要であり、一般的には、賃貸借契約は抵当権設定後になるので、賃貸借契約に当たり多額の保証金を交付することは避けるべきである。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
判例紹介 不動産競売手続で建物を買受けた者に対して、その敷地の賃借権を取得しないとして、建物の収去義務を認めた事例 （最高裁第三小法廷・平成12年12月19日判決。インターネット速報） （事案） ２、Ａは、昭和51年5月頃、本件土地上に建物（本件建物）を建築することとし、前妻の子であるＤ名義で建築確認申請をし、同年11月に完成した。昭和52年2月28日、本件建物は、家屋補充台帳にＤを所有者として登録された。以後、Ａは本件建物に課税された固定資産税をＤの名義で支払い、家屋台帳への登録を事後的に承認していた。 ３、本件建物について、昭和62年4月17日Ｄを所有者とする所有権保存登記がされた。保存登記はＤが、その所有権を証する書面として、建築請負人である工務店の建築工事完了引渡証明書、工事代金領収証、取締役会議事録とともに、固定資産税課税台帳登録事項証明書を提出して手続したもので、Ａの知らないうちにされたものであるし、ＡはＤが本件建物の登記名義を有することについては、これを黙示的にせよ承認したことはなかった。 ４、Ｄは昭和62年10月、本件建物をＡの五女の夫であるＥに売買を原因とする所有権移転登記手続をした。 ５、Ｅは、昭和62年10月26日本件建物につき、Ｆとの間で根抵当権設定契約を締結し、権利者をＦ、極度額を1000万円、債権の範囲を金銭消費貸借取引等とする根抵当権設定登記手続をした。Ｆは本件保存登記及びＥ名義の所有権移転登記を信頼したことにつき善意無過失であった。 ６、Ｆは、前記根抵当権に基づき平成2年3月、東京地裁に本件建物の不動産競売の申立をし、不動産開始決定がなされた。乙（被上告人）は平成6年11月15日、右不動産競売申立事件において本件建物を買い受け、同月16日所有権移転登記手続をした。 ７、甲（上告人）は、昭和53年5月にＡと結婚した。Ａは平成元年5月2日、甲に対し、本件土地の賃借権を含む財産を贈与した。 右の事実関係をもとに甲は乙に対し、本件土地について有する賃借権に基づき、本件土地の所有者の所有権に基づく返還請求権を代位行使して、本件建物を収去、土地明渡等を求めていた事案。 （判旨） 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
判例紹介 自己の所有建物を他に賃貸して引き渡した者が右建物を第三者に譲渡して所有権を移転した場合に、新旧所有者間において、従前からの賃貸借契約における賃貸人の地位を旧所有者に留保する旨の合意をしたとしても、これをもって賃借人に主張できないとされた事例 （最高裁平成１１年３月２５日判決 判例時報１６７４号６１頁） （事実） Ａは、その後、Ｂから本件ビルを買い戻しさらにＣに譲渡した。 右Ａ―Ｃ、Ｃ―Ｙ間の契約に際し、本件賃貸借契約における賃貸人の地位をＡに留保する旨の合意がなされた。 ところが、その後、Ａに破産宣告がなされた。 賃借人Ｘは、右Ａ―Ｃ、Ｃ―Ｙ間の契約及び本件賃貸借契約における賃貸人の地位をＡに留保する旨の合意がなされたことを知らないまま、Ａに対して賃料を支払ったが、この間、Ａ以外の者がＸに対して賃貸人としての権利を主張したことはなかった。 賃借人Ｘは本件賃貸借契約における賃貸人の地位がＹに移転したと主張したが、Ｙはこれを争った。 賃借人Ｘは本件賃借部分から退去した上、Ｙに対して敷金の返還を請求した。 これに対し、Ｙは� ■舛�ら敷金の交付を受けていない。�◆∈通海録�託の対象とならないからＹは本件敷金返還債務を承継しないと主張した。 （争点） （判決要旨） （短評） 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
判例紹介 最高裁判例―賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負う旨の特約が成立していないとされた事例 （最高裁２００５年１２月１６日判決 裁判所時報１４０２号６頁、最高裁ホームページ） （事案の概要） （判決） （寸評） 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
判例紹介
判 決 京都市南区上鳥羽○○町XX番地
原判決を次のとおり変更する。 原判決中控訴人敗訴部分を取り消す。 １ 事案の概要 １ 控訴人の主張 １ 被控訴人の債務不履行の有無等について -------------------------------------------------------------------------------- （別紙） 御 見 積 書 株式会社 杉徳 担当 ○○ ○ 様 現場名 エクセレント３７３ XXX号室 種目 支払条件 合計金額 430,763- （消費税込） 下記の通り御見積申し上げますので何卒 摘 要 数 量 単 価 金 額 備 考 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
判例紹介 （事案の概要） 保証金については、10年間据置のうえ翌年から5年の年賦で返還するが賃貸借契約日から5年内に解約したときは20パーセントの解約金が控除されるという特約が付いていた。 賃借人は、昭和60年8月、賃料を支払えなかったので、賃貸借契約を解約して建物を明渡し、敷金の返還を受けた。しかし、保証金は据置期間未到来のためにそのままになっていたところ、国税が保証金返還債権を差し押さえ、家主に対して、保証金9977万円の取立を請求した。 家主は、賃借人に対する未払い賃料、期間内解約による違約金、共益費、電気料金、現状回復費等の清算が済んでないので、保証金返還額は1066万円分しか残っていないと争った。そこで本件保証金は、敷金のように賃貸契約上の債務を清算すべき性質のものなのかどうかが問題となった。 （判決要旨） 本件保証金の敷金としての担保機能の有無について検討する。本件契約では、敷金と保証金を別個に規定し、敷金については、賃借物件明け渡し後債務完済を確認したときに返還する旨規定しているのに、本件保証金については本件据置規定が存在するだけで、賃貸借終了時の返還義務の有無については何ら触れていないので、敷金と同様の担保的機能を有し賃借物件の明け渡し時に契約上の債務と清算した上で賃借人に返還すべきものであるとはいえない。」 （説明） 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
判例紹介 不動産の賃料債権の差押があった後に当該不動産が第三者に譲渡されても賃借人は債権者の取立てに応じなければならない。（東京高裁平成１０年３月４日判決、判例タイムス１００９号） （事案） （判決の要旨） （説明） 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
判例紹介 抵当権者が物上代位に基づき賃料を差押え後、賃貸借契約が終了し目的物を明け渡した場合、賃借人が敷金を賃料に充当することができるとされた事例 （最高裁平成１４年３月２８日判決、判例時報1783号42頁） （事案の概要） （裁判） 2審は、「賃貸借契約が終了し目的物が明渡されたときは、賃料は当然敷金が充当される結果、差押えにかかる賃料債権は消滅すると解さざるを得ない。」として、Ｘの請求を棄却した。 最高裁は、「敷金の充当による未払賃料等の消滅は、敷金契約から発生する効果であって相殺のように当事者の意思表示を必要とするものではないから当然消滅の効果が妨げられないこと、抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権を差押える前は、原則として抵当不動産の用益関係に介入できないのであるから、抵当不動産の所有者等は敷金契約を締結するか否かを自由に決定することができることから、敷金が授受された賃貸借契約にかかる賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差押えた場合においても、当該賃貸借契約が終了し、目的物が明け渡されたときは、賃料債権は敷金の充当によりその限度で消滅する」と判示した。 （短評） 上記最高裁判決に関してはこちらを参照して下さい。最高裁判決が全文掲載されている。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
判例紹介
判 決 １ 被告は原告に対し，金２５万７２００円及びこれに対する平成１７年１月１０日から支払済みまで年６パーセントの割合による金員を支払え。 事 実 及 び 理 由 第２ 事案の概要 ２ 被告の主張 ３ 争点 第３ 当裁判所の判断 ２ 本件はオフィスビルの賃貸借契約といえるか。 ３ 結語 よって，主文のとおり判決する。
東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
判例紹介
●050714 神戸地裁 エイブル ●要旨 この賃貸借契約には、保証金（敷金）として３０万円を差し入れることになっていたが、契約終了時に敷引金として２５万円を控除して、残余の５万円を返還するとの特約（敷引特約）が付けられていた。 賃借人は、このような敷引特約は消費者契約法１０条に違反し無効であるとして、保証金返還請求権に基づき、敷引金に対応する保証金２５万円の返還を求めた。 裁判所は敷引金の性質について検討した。、 （1) の要素については、賃借人に一方的に負担を負わせるものであり、正当な理由を見いだすことはできない。 (2) の要素については、賃料に加えて二重の負担を強いることになる。 (3) の要素については、賃借人のみが更新料を負担しなければならない正当な理由を見いだすことはできず、しかも、賃借人としては、契約が更新されるか否かにかかわらず、更新料免除の対価として敷引の負担を強いられるのであるから、不合理である。 (4) の要素については、賃借人が使用収益しない期間の空室の賃料を支払わなければならない理由はなく、賃貸人が自らの努力で新たな賃借人を見つけることによって回避すべき問題である。 (5) の要素については、賃料の減額の程度が敷引金に相応するものであるかはどうかは判然とせず、また、賃貸期間の長短にかかわらず、敷引金として一定額を負担することに合理性があるとは思えないとした｡ 「以上で検討したとおり、本件敷引金の（1）ないし（5）の性質から見ると、賃借人に本件敷引金を負担させることに正当な理由を見いだすことはでず一方的で不合理な負担を強いているものといわざるを得ない。 さらに、敷引特約は、賃貸目的物件について予め付されているものであり、賃借人が敷引金の減額交渉をする余地はあるとしても、賃貸事業者(又はその仲介業者)と消費者である賃借人の交渉カの差からすれば、賃借人の交渉によって敷引特約自体を排除させることは困難であると考えられる。 これに加え、上記のとおり、関西地区における不動産賃貸借において敷引特約が付されることが慣行となっていることからしても、賃借人の交渉努力によって敷引特約を排除することは困難であり、賃貸事業者が消費者である賃借人に敷引特約を一方的に押しつけている状況にあるといっても過言ではない。 以上で検討したところを総合考慮すると、本件敷引特約は、信義則に違反して賃借人の利益を一方的に害するものと認められる。 したがって、本件敷引特約は、賃貸借契約に関する任意規定の適用による場合に比し、賃借人の義務を加重し、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであるから、消費者契約法１０条により無効である。」 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
判例紹介
敷金返還請求裁判で、貸主に対して敷金全額返還（13万6000円〕を命ずる判決があった。。 2005年11月29日、東京簡易裁判所判決 全文 ◆H17.11.29 東京簡易裁判所 平成１７年（少コ）第２８０７号（本訴），同年（ハ）第１９９４１号（反訴） 敷金返還請求（本訴，通常手続移行）,損害賠償請求（反訴） 事件番号 ：平成１７年（少コ）第２８０７号（本訴），同年（ハ）第１９９４１号（反訴） 平成１７年１１月２９日判決言渡 同日判決原本領収 裁判所書記官 判 決 １ 被告（反訴原告）は，原告（反訴被告）に対し，１３万６０００円及びこれに対する平成１６年１１月１日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。 事 実 及 び 理 由 １ 本訴請求 第２ 事案の概要 ２ 抗弁及び反訴請求原因の要旨 ３ 争点 ２ 被告は，原告との間で原状回復（修繕）に関する費用負担の合意がされたとして，引渡立会負担区分合意書（乙１）を提出するが，原告は，被告代表者から明渡しが完了したので署名して欲しいと求められたので署名したものであり，その際，負担者欄の負担者を示す丸印は記載されていなかったし，修繕費用を負担する趣旨で署名したものではない旨供述する。そうすると，被告代表者の供述及び合意書から，原告が被告との間で費用負担の合意をしたと認めることはできず，他に合意をしたと認めるに足りる証拠はない。 ３ 以上から，自然損耗等についての原状回復費用に関する部分は，上記１のとおり無効であり，また，原被告間に費用負担の合意がないのであるから，原状回復費用の負担については，民法の規定に従い，借主が故意又は過失によって毀損したり，あるいは通常の使用を超える使用方法によって損傷させた場合に，その回復費用を借主の負担とすべきであるが，本件居室の汚損状況を写した写真（乙２）によれば，原告が明け渡した際に，壁等がカビ等で汚損されている事実を認めることができる。しかし，他方，原告本人の供述及び陳述書（甲４）によれば，原告は，賃借する際に，改装工事もなく前借主が使用していた状態，いわゆる居抜きの状態で入居したものであり，入居当初から多少のカビが生えていたところ，南北にしか通気がなく風通しも十分でない構造も影響して，その後改装工事もなされないまま８年間使用し続けてきた結果，カビが広がったものである事実を認めることができるし，また，通知書（甲７）によれば，原告は，前貸主Ａ株式会社から更新時期の前である平成１５年１０月ころ，本件建物の老朽化を理由に平成１６年１２月までに明け渡すように求められていた事実も認めることができるから，これらの事実に照らして考えると，前記カビ等で汚損している事実から原告の故意又は過失による毀損，あるいは通常使用を超える使用方法による損傷と推認することはできず，他に原告の故意過失等によって損傷を与えたとする事実を認めるに足りる証拠はない。 そうすると，原告の負担すべき原状回復費用を認めることができないから，被告の抗弁事実及び反訴請求原因事実は認めることができず，原告の本訴請求は理由がある。
裁 判 官 行 田 豊 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
（問） 営業用借家（店舗・事務所等）に関しては、通常損耗を借主の負担とする原状回復特約の成立を認め、借主に修復費用を負担させる判例が多い。そんな情況の中、店舗で通常損耗を含む原状回復特約は認められないという注目すべき判決が大阪高裁であったというが、どんな内容の裁判だったのか。 （答） 大阪高裁（２００６年５月２３日判決）の店舗の敷金返還請求裁判で、先の最高裁（２００５年１２月１６日）判決の厳しい認定基準を適応し、原審の京都地裁判決が覆され、借主全面勝訴の判決があった。 裁判が提起された原因は、店舗の賃貸借契約が終了したので､貸主に預託していた敷金１４０万円の返還を請求した。ところが返還された金額は３９万９２８６円だけであった。約定の償却費４２万円と未払光熱費２万２１１４円が敷金から差引かれることはやむを得ない。だが、残金の５５万８６００円は当然返還されるべきものであるとして借主は京都簡裁へ敷金返還請求訴訟を提起した。 その後､裁判は京都地裁へ移送されて審理された。貸主は裁判で、契約書には通常損耗を含む原状回復特約があり､約定の償却費４４万１０００円（消費税を加算している）､未払光熱費、既払返還金、及び原状回復費５３万７６００円を差引くと返還すべき敷金残額は一銭も無いと主張し争った。 京都地裁は通常損耗を含む原状回復特約の成立を認め、借主の請求を棄却する判決を下した。 借主は判決を不服として大阪高裁へ控訴した。裁判は主に原状回復義務の成否を中心に争われた。 また裁判で貸主は営業用物件においては通常損耗を含む原状回復費用を賃料に含めて徴収することは不可能であると主張した。 結論として、大阪高裁は貸主に対し、５５万８６００円（借主の請求していた全額を認めた）及びこれに対する平成１６年２月１４日から支払い済みまで年率６％の遅延損害金を支払えと判決した。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
借主に過失がある場合は減価償却分を （問） 不注意で壁のクロスに傷をつけ、30�儖滅砲譴討靴泙辰拭Ｆ�居してほぼ４年になるが、退去する場合部屋全体のクロスを張替え、その費用を全額負担しなければならないのか。 （答） この質問に関しては、東大阪簡易裁判所の判決が参考になる。 裁判は子供が描いた落書の壁クロスの張替え費用負担をめぐって争われた。壁クロスには落書（１�嵬に�）が11箇所に亘って描かれていた。 判決は「国土交通省（旧建設省）発行のガイドラインによればクロスは過失による部分の補修で足り、経過年数により賃借人と賃貸人の負担割合を算出するべきとある。反訴原告（賃借人）の居住期間は４年９ヶ月（57ヶ月）であり、入居時において新品であったとしても、６年（72ヶ月）で賃借人負担（残存価値）割合は10％となるような直線で考えると、賃借人即ち反訴原告の負担割合は28・75％になる。本件について試算すると下記の試算式となる。1050円（単価）×11�屐壁蘆竿楼蓮法�28・75％（負担割合）＝3320円すなわち、反訴原告（賃借人）の負担すべき原状回復費用は金3320円という事になる」（東大阪簡裁2003年１月14日判決）と判断した。 国交省のガイドラインは６年（72ヶ月）で減価償却を90％としている。以後、何年経過しようとも残存価値は10％で一定としている。従って、1年で15％ずつ償却されることになる。 今回の質問に対しては４年（48ヶ月）で退去し、入居時のクロスが新品であったという前提で回答する。 入居時クロスの価値を100％とすると48ヶ月の減価償却は60％になり、残存価値は40％になる。 ガイドラインでは、仮に色や模様合せが必要な場合は最大で毀損させた箇所を含む一面分までは借主の費用負担とされている。その場合も当然、減価償却分は差引かれる。例えば壁一面（９�屐砲任△譴�9000円の40％である3600円の原状回復費用を負担すればよい。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
原状回復費用は借主が支払うものか 判例は「一般的に、建物賃貸借契約に原状回復条項があるからといって賃借人は建物賃借当時の状態に回復すべき義務はない。賃貸人は、賃借人が建物を通常の状態で使用した場合に時間の経過にともなって生じる自然の損耗、汚れによる損失は賃料として回収しているのであって賃借人に負担させるべきではなく、原状回復条項は賃借人が故意、過失によって又は通常でない使用をしたために建物の棄損等を発生させた場合の損害の回復について規定したものと解するのが相当である。」（東京簡判平成７年８月８日）。 相談者は、賃貸借契約に基づいて建物を通常の使い方によって使用するとともに、善良な管理者の注意義務をもって賃借物件を保持、管理した。４年の使用中には多少の汚れ、損耗は認められるかもしれないが、いずれも時間の経過による自然汚損・損耗である。通常使用に従った使用に必然的に伴う自然汚損・損耗は原状回復義務の対象にならない。 因って、「賃貸目的の返還にあたって自然の損耗や汚損についての改修の費用を負担して賃貸当初の原状に復する義務を負っているとは認められない。したがって、仮に賃貸人が賃貸当初の原状回復のためにこれらの費用を支出したとしても、それを賃借人に請求し、あるいはそれを敷金から差し引くことは許されない。」（京都地判平成７年10月５日）とあるように、退去時の原状回復費用を相談者が負担すべき理由ない。それを、賃借人である相談者に請求することは許されない。又、勝手に敷金から差し引くことも許されない。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
自然損耗回復費用は （問） 契約書に「賃借人は故意・過失を問わず、本物件に毀損・汚損・その他の損害を与えた場合は、賃貸人に対して損害賠償をしなければならない」旨の特約条項がある場合、自然損耗の回復費用も借主が負担しなければならないのか。 （答） 判例によっては特約を結んだ場合、自然損耗分も借主負担とされるものがある。それは、次の要件を満たしている場合である。 例えば、賠償特約に対して借主の「帰責事由の有無を問わずに賠償責任を負うべき旨を定めたものであるならば、その限度で賠償特約の効力は否定されるべきである」（名古屋地方裁判所1990年10月19日判決）として特約自体が無効であるとしている。 判例の多くは、通常使用によって生ずる損耗や経年変化による損耗等の自然損耗を損害賠償の範囲から除外し、特約があっても自然損耗の回復費用は貸主が負担する義務があるとされている。 2003年６月30日大阪地裁では、自然損耗の回復費用を借主に負担させる特約を公序良俗違反で無効であるという画期的な判決があった。 更に2003年11月21日大阪高裁で兵庫県住宅供給公社に対して自然損耗費用を借主負担させる特約は無効として回復費用の全額返還を命ずる判決があった。 相談者の契約が2001年４月１日以降のものであれば、消費者契約法10条で賠償特約は無効になり貸主の全額負担になる。消費者契約法10条では次のように書かれている。「民法第１条第２条に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
敷引特約は消費者契約法10条により （問） 消費者契約法が初めて敷引特約に適用されて保証金（敷金）が全額借家人に返金されたという注目すべき判決が出たということですが、どんな内容だったのですか。 （答） 大阪簡易裁判所の保証金返還請求に対する判決で保証金の75％の敷引を行うことは、消費者契約法第10条に違反し無効であるという刮目に値する判決（2003年10月16日）があった。 敷引特約は阪神地域で家賃の６〜10か月分に相当する金額を保証金として預け、明渡時に保証金の３〜８割程度を差引き、未払家賃等があれば更にそこから差引いて残額を賃借人に返還するということを予め契約時に特約して措くものである。 裁判所も従来は原則として敷引特約を認めていた。だが消費者契約法（2001年4月1日）が施行されてからは、敷引特約は消費者契約法10条に違反し無効という判決が連続している。 （事案の概要） （争点） この後、敷引条項は消費者契約法１０条に違反し無効とする判決が 消費者契約法全文 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
敷金返還の可能性が殆ど無い場合は （問） 引越を考えているが、噂によると家主は全く敷金を返さないことで有名らしい。敷金は家賃の３箇月分差入れている。自衛策として引越前の３箇月家賃未払いで退去して、敷金で精算してもらうという方法で何か問題があるのか。
〈事実の概要〉 Ｙは裁判で未払い賃料は、建物明渡時に敷金によって当然に充当され消滅するものであると主張した。 最高裁は「賃料債権等の面からみれば，目的物の返還時に残存する賃料債権等は敷金が存在する限度において敷金の充当により当然に消滅することになる。このような敷金の充当による未払い賃料等の消滅は、敷金契約から発生する効果であって相殺のように当事者の意思表示を必要とするものでないから、民法511条によって上記当然消滅の効果が妨げられないことは明らかである」として、Ｙの主張を容れて信託銀行を敗訴させた。 この最高裁の判決は、一方的な家賃の不払によって実質的に敷金を回収する方策を認めたもので評価出来る。明渡しが完了すれば、未払いの賃料債権は相殺の意思表示を待たずに預託されている敷金の限度で充当され、当然に賃料債権が清算される。これは敷金契約から発生する効果である。 結論、相談者は一方的に家賃の不払を実行しても何ら問題は無い。 なお、最高裁判決は敷金の特殊性を考慮したものであって、単なる一般債権の場合には当て嵌まらない。
判例紹介 取立債権請求事件 （要旨）
主 文 本件上告を棄却する。 上告費用は上告人の負担とする。 理 由 上告代理人池田靖，同桑島英美，同相羽利昭，同蓑毛良和，同田川淳一，同堂野達之の上告受理申立て理由について 本件は，抵当不動産について敷金契約の付随する賃貸借契約が締結されたところ，抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえ，取立権に基づきその支払等を求めた事案であり，賃貸借契約が終了し，目的物が明け渡された場合における敷金の賃料への充当は，上記物上代位権の行使によって妨げられるか否かが争点となっている。 賃貸借契約における敷金契約は，授受された敷金をもって，賃料債権，賃貸借終了後の目的物の明渡しまでに生ずる賃料相当の損害金債権，その他賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得することとなるべき一切の債権を担保することを目的とする賃貸借契約に付随する契約であり，敷金を交付した者の有する敷金返還請求権は，目的物の返還時において，上記の被担保債権を控除し，なお残額があることを条件として，残額につき発生することになる（最高裁昭和４６年（オ）第３５７号同４８年２月２日第二小法廷判決・民集２７巻１号８０頁参照）。 これを賃料債権等の面からみれば，目的物の返還時に残存する賃料債権等は敷金が存在する限度において敷金の充当により当然に消滅することになる。このような敷金の充当による未払賃料等の消滅は，敷金契約から発生する効果であって，相殺のように当事者の意思表示を必要とするものではないから，民法５１１条によって上記当然消滅の効果が妨げられないことは明らかである。 また，抵当権者は，物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえる前は，原則として抵当不動産の用益関係に介入できないのであるから，抵当不動産の所有者等は，賃貸借契約に付随する契約として敷金契約を締結するか否かを自由に決定することができる。したがって，敷金契約が締結された場合は，賃料債権は敷金の充当を予定した債権になり，このことを抵当権者に主張することができるというべきである。 以上によれば，敷金が授受された賃貸借契約に係る賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押えた場合においても，当該賃貸借契約が終了し，目的物が明け渡されたときは，賃料債権は，敷金の充当によりその限度で消滅するというべきであり，これと同旨の見解に基づき，上告人の請求を棄却した原審の判断は，正当として是認することができ，原判決に所論の違法はない。論旨は，採用することができない。
東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
退去時の原状回復費用は借主負担の （問） 原状回復費用については借主の負担とするという特約が契約書に記載されている。工事費用を負担して入居時の状態に戻さなければならないのか。 （答） 本来の「原状回復」の意味は民法598条・616条「借主は借用物を原状に復して、これに附属させた物を収去することができる」ということで借主が建物に持込んだ家具や家電品等は退去時に運び出し、建物に取付けた照明器具、エアコン等は退去時に取外して除去するという借主収去義務のことをいう。ところが家主や管理会社の多くは原状回復とは入居時のまっさらの状態に戻すことであるというように拡大解釈を行っている。 しかし、 借主が費用負担して入居時の状態に戻す義務はないことは多くの判例が指摘しているところである。 「入居後の大小修繕を賃借人がする旨の契約条項は、単に賃貸人が民法606条１項所定の修繕義務を負わないとの趣旨にすぎず、賃借人が家屋の使用中に生ずるいっさいの汚損、破損個所を自己の費用で修繕し、家屋を賃借当初と同一の状態で維持すべき義務があるとの趣旨ではない」（最高裁判所1968年１月25日判決）として、このような特約は家主の修繕義務を免除するという意味に止まり、積極的な修繕義務を借主に全面的に負担させるというものではない。 通常使用による自然損耗を借主に費用負担させるには「賃借人がこの義務について認識し、義務負担の意思表示をしたことが必要である」（仙台簡易裁判所1996年11月28日判決）以上の要件を充たしていなければならない。そうでない場合は、契約書に原状回復費用負担特約があっても借主の故意・過失・善管注意義務違反がなければ特約に従う必要はない。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
自然損耗の原状回復費用を （問） 最近、敷金返還訴訟で注目される判決があったというがどんな内容のものだったのですか。 （答） 2004年３月16日京都地裁で「自然損耗及び通常の使用による損耗について賃借人に原状回復義務を負担させる特約は消費者契約法10条により無効である」として特約自体の違法性を認定する画期的な判決があった。今後の敷金返還運動に与える影響は大きい。 〈事案の概要〉 〈裁判では〉 貸主側は「原状回復特約は消費者契約施行前に締結されており、同法の施行後、本件更新合意されたが、本件更新合意は新たな契約の締結でないから、消費者契約法の適用がない」と反論した。 裁判は�‐暖饉垠戚麕〇楾堊阿膨�結された賃貸借契約にも同法の適用の有無と�∨楫鏝蕎�回復特約は消費者契約法10条により無効か否かで争われた。 裁判所は �△亡悗靴討蓮崋�然損耗等による原状回復費用を賃借人に負担させることは、契約締結にあたっての情報力及び交渉力に劣る賃借人の利益を一方的に害するものといえる。以上によれば、本件原状回復特約は消費者契約法10条により無効である」との判断を下した。
東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
敷金訴訟で全面勝訴 敷金は家賃の３か月分約37万円が差入れられていたが、退去時に原状回復費用としてふすま貼替、畳表替、クロス貼替、玄関鍵取替等工事費用として約21万円が差引かれた。 退去跡補修工事は通常損耗分の修繕費であり、賃貸人である公社が負担すべきで、賃借人に通常損耗分の費用を負担させることは、法律上・社会通念上の義務とは別個の新たな義務を負担させるものである。 しかし、住宅供給公社は費用負担の説明義務を履行していない。また、通常損耗費用及び鍵取替費用の負担をするという同意をしていないので原状回復特約は成立しないと吉村さんは主張し、公社に対して不当な費用負担分の約21万円の返還を求めて提訴した。 裁判の争点は、 契約書本文では通常損耗分は賃貸人である公社の費用負担と記載されている。しかし、別冊である「修繕費用負担区分表」・「住まいのしおり」では賃借人の費用負担と記載されており、両者に齟齬がある。これに関して公社は「区分表」と「しおり」に基づいて通常損耗について賃借人負担とする原状回復特約は成立すると主張した。 一審の神戸地裁尼崎支部は特約の成立を認め、特優賃法・住宅金融公庫法に定める限度内の家賃の範囲であれば、退去時に通常損耗費用を控除する方式も問題はないとして吉村さんの請求を棄却した。吉村さんは判決を不服として大阪高裁に控訴した。 2003年11月21日大阪高裁は、「区分表は、本件賃貸借契約の別冊であり、その一部であって特則ではないから、これをもって本件特約の成立を認めることは出来ない」として通常損耗の修繕費用を借主に負担させる特約は成立しないという判断を下した。 兵庫県住宅供給公社は、この判決を不服として最高裁へ上告した。 この判決は全国の公社が管理する約３万戸に大きな影響を与えることは必定である。自然損耗分は貸主の費用負担は判例の主流であり、国土交通省も「標準契約書」「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」等によって自然損耗（通常損耗・経年変化）を借主に負担させないように指導している。また、東京都は2004年10月１日より、退去時の原状回復費用負担のトラブルを防止する「賃貸住宅紛争防止条例」を施行する。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 |
|
大阪高裁の敷金返還裁判 経年変化による自然損耗や通常損耗は家賃によってカバーされるもので、特約で家賃以外の方法で負担させることは家賃の二重払いになる。従って自然損耗や通常損耗は原状回復の対象にならないというのが従来の判例の考え方である。 2004年の12月17日及び2005年１月28日に大阪高裁で退去時に通常・自然損耗を含めた復旧費用を一方的に賃借人に負担させる原状回復特約は消費者契約法10条に反し無効とする判決があった。両裁判は敷金の全額が返還されるという賃借人全面勝訴の判決であり、賃貸業者・不動産業者に強い衝撃を与えるものであった。 大阪高裁の二つの判決が画期的である点は、特約の成立を認定した上で、原状回復特約を消費者契約法10条によって不当条項として特約自体の違法性を認定したことである。 従来の判例は原状回復特約に対して特約の成立条件に制限を設け、その要件を充たさない場合は特約の有効性を否定した。 即ち特約が認められるのは これらの三要件を充たしていない場合は特約は無効とされる。判例は特約成立の要件の不備を理由にして特約の効力を否定して多くの賃借人の救済を図って来た。これらの判例理論は国交省や東京都の「ガイドライン」に取入れられ、特約トラブルの歯止めとして活用されている。 しかし最近では賃貸業者も判例や「ガイドライン」等を研究し、その裏を行く契約書を用い、特約の無効を回避する対策を実行している。 例えば契約時に原状回復の説明書を契約書に添付して説明の随処に理解確認の署名・捺印欄を設ける。加えて別紙で復元基準表を添付して原状回復費の単価表を明示して具体的な費用が算定出来るようになっている。 「入居の期間の長短を問わず通常の使用方法による汚れ（いわゆる自然損耗）のみの場合であっても、別紙復元基準表に沿って賃借人が原状回復の義務を負担することについて承諾した」等が初めから印刷されておりそこに署名・捺印欄があり、確認を求められる。 それらによって契約時に 二つの裁判で敗訴した不動産管理会社は特約を盾にして敷金（20万円）返還を拒んでいた。一審の京都地裁で敗訴し、大阪高裁へ控訴して争われていたのが前記の裁判である。従来の判例理論では救済が難しいと思われた事例である。 両裁判での争点は主に 大阪高裁2004年12月17日判決では 一方、大阪高裁2005年１月28日判決では 両判決は原状回復特約が違法な特約であると認定している。 これら大阪高裁の判決は、これからの敷金返還裁判や敷金返還の少額訴訟等に重大な影響を与えることは間違いない。特に重要なのは、消費者契約法施行（2001年４月１日）前に締結された契約でも、施行後に契約が更新された場合は消費者契約法が適用されると認定されたことである。 東京都は原状回復トラブルを防止するために2004年10月１日より「賃貸住宅紛争防止条例」を施行している。だが条例の適用は施行後の新規契約に限られるとしている。施行後に結ばれた更新契約を何の根拠も無く一方的に条例の適用から除外しているが、東京都の姿勢は疑問である。 東京・台東借地借家人組合 無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話） 受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時） 尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。 </ |